Според неофициални данни 25% от покупките на жилища в София са с цел инвестиция. Повечето от тях са придобити, за да се отдадат под наем. Традиционно българинът обича да влага средства в имоти, но знае ли как да различи коя е добрата инвестиция и къде реално ще спечели?
Първата Ви задача като инвеститор е да определите целите си, да си представите как изглежда крайният резултат и да изберете стратегия за постигането му. Това означава да дадете конкретна и измерима дефиниция на „добра сделка“ (никой не влага пари в „лоша сделка“). Тя може да е определен процент възвръщаемост на годишна база, конкретен брутен месечен наем, обем инвестирани лични средства, фиксирана печалба при препродажба, конкретни параметри за превръщането на инвестирането в основна и постоянна работа, процент от месечния Ви бюджет или дори идеята „всяко от децата да има по един двустаен апартамент, когато навърши 18 години”.
След като сте наясно какво желаете, трябва да създадете модел за избор на доходоносен имот.
- Местоположение
Избирайте град или квартал с нарастващи население и пазар на труда. Местонахождението ще определи профила на наемателите Ви и нивата на заетост.
Броят на покупко-продажбите е отличен индикатор за атрактивност на квартала. Наличието на икономически реактор като големи офис сгради, търговски центрове, болници, университети, престижни училища и детски градини е огромен плюс, защото хората искат да живеят близо до мястото, където прекарват най-много време.
Търсете локация с добра инфраструктура, редовен и удобен градски транспорт, ниско ниво на престъпност, по-чиста околна среда, добър облик на сградите, места за спорт, големи магазини и възможност за паркиране. Не купувайте имот за дългосрочно отдаване под наем в райони с много ново строителство, кранове в съседство и планове за бъдещи проекти, ще имате силна конкуренция!
- Съотношение между цена и наем
Калкулирайте всички разходи за покупката: цена на жилището, такси и комисиони. Към разходите прибавете ремонта, обзавеждането и тихите плащания – застраховка, режийни по време на ремонт, данъци и т.н. Проучете какви са наемните нива в района или говорете с доверен брокер, който после ще ангажирате с отдаването.
Съпоставяйте всяка оферта цена на харесания от Вас имот с потенциалния му наем и изберете най-доброто съотношение, т.е. най-висок процент възвръщаемост. В София при отдаване под наем най-високият процент възвръщаемост е 5-6%. Ако сте написали домашното си, лесно може да установите колко е БНМ (брутен наемен множител), а това ще Ви посочи кой имот е най-атрактивен за Вашите цели. Формулата е Цена на имота/Брутен годишен наем = БНМ.
- Печалба или отрицателен паричен поток
Ако използвате финансиране от банка, изчислете колко ще е размерът на кредита при различни години за връщане на заема. След като сте наясно с нивата на наемите в района, от брутния наем извадете разходите за поддръжка, данъци и такси за имота, процент годишна вакантност, вноската по кредита и теглете чертата.
Перфектният вариант е да Ви остават средства, макар и малко (дори 50 лв. е добре). Ако сте на минус при тази сметка, значи офертната цена е висока и сделката не е „добра“, районът или моментът не са подходящи, срокът за изплащане на кредита е кратък или сте сгрешили някъде в калкулациите. Не купувайте този имот! С тези данни може да изчислите лесно нормата на капитализация, което ще Ви бъде добър инвестиционен ориентир.
- Разходи за ремонт и поддръжка
Груба грешка е да гледате само офертната цена и по нея да съдите за атрактивността на имота. Никога не подценявайте разходите за ремонт и поддръжка. Преди да вземете окончателно решение за покупка, направете инспекция със строителна фирма, която да ви оферира за бюджета за подобрения.
Изчислете колко ще Ви струва да го обзаведете до нивото, което устройва вашата целева група наематели. Вземете предвид, че поддръжката на едно жилище и сградата, в която се намира, може да превърне печалбата Ви в загуба. Например домсъвета в старата панелка ще Ви иска много по-често и повече пари за ремонт на входа и покрива, вместо същия в нова сграда с 5-годишна гаранция.
- Потенциал за продажба
Каква е стратегията Ви за изход от тази инвестиция? Трябва да сте наясно колко време искате да задържите и експлоатирате това жилище. Ако имате желание да го оставите на децата си и те на техните, по-старото жилище не е никак добра идея.
Задраскайте панелките от 70-те години, защото в случая те не са „добра сделка“. Имате ли план Б, ако нещата се объркат с Вас или някой близък? Купувайте апартаменти, които са лесно конвертируеми (като вид и локация) и се търсят от широката публика. Специфичен имот, например 5-стаен мезонет в луксозен квартал с високи цени, който са Ви предложили на „много добра оферта на кв.м“ или ултра скъп дизайнерски ремонт на обикновено жилище, ще намалят драстично опциите Ви за продажба при икономическа криза или при отдаване под наем. Търсете „златната среда“, за да направите „добра сделка“.
Умишлено не споменавам бюджета и цената на придобиване като фактор за „добра сделка“. Умният инвеститор търси максимално висока възвръщаемост, а горните две характеристики не са определящ фактор за нея.
Понякога жилище с по-висока цена има по-добра доходност от подобно на по-ниска. В друга ситуация, по-малък бюджет на покупката осигурява по-високи проценти печалба, например, двустаен вместо тристаен апартамент.
Успех!
Щелян Калчев
