Оценители на недвижими имоти често дефинират пазарната стойност като най-вероятната цена за продажба при нормални пазарни условия.^[1] Алтернативно тя може да бъде определена като стойността, която типичен купувач би обозначил за имот, обект на сделката. В резултат от действието на силите на търсене и предлагане концепцията за пазарна стойност разчита на присъствието на желаещи купувачи и продавачи, които открито преговарят помежду си за постигане на договорка. В перфектни условия пазарната стойност би била равна на цената на сделката, но в реалността не е така по ред причини. Това се дължи на недостатъците на пазара на имоти.

Освен пазарна стойност в БСО е въведена в оборот категорията инвестиционна стойност. Според БСО[2] инвестиционната стойност е специална и се извежда при оценяване на определен обект за конкретни инвестиционни цели, с конкретен инвеститор с установени критерии. Когато се говори за конкретен обект, стандартът посочва основните категории. От категорията, в която влиза обектът на експертната оценка, зависят и използваните методи и подходи.

Инвестиционната стойност се базира на специфичните очаквания и възможности на капиталовложителя, а не на пазара като цяло. Важно е да се маркира, че тя варира като стойност за купувача и продавача. Този субект, който продава инвестиционен имот, определя инвестиционната стойност като минималната сума, която може да приеме за актива си. Обратното важи за купувача – това е максималната сума, която е готов да заплати в замяна на недвижимия имот. Инвестиционната стойност се различава от пазарната, защото индивидуалните инвеститори имат редица ограничителни условия: различни концепции и инвестиционни стратегии, очаквания, предположения и възможности, които зависят от опита им, достъпа до информация, финансовите им ресурси или достъпността до чужд капитал заедно с неговата цена, краткосрочните и дългосрочните им планове, атрактивността на конкретния имот, степента на риска, данъчната им политика и най-вече изискванията им за възвръщаемост.

МСО^[3] определя инвестиционната стойност като „стойността на даден актив за конкретен собственик или потенциален такъв с цел лична инвестиция или за оперативни цели“. Тя е често използвана за оценка на инвестиционното представяне на недвижим имот. Инвестиционната стойност отразява обстоятелствата и финансовите цели на субекта, за когото е изготвена оценката.

Банфийлд^[4] отбелязва, че инвестиционната стойност е изчисление относно ценността на конкретен имот за конкретен собственик или купувач, който би желал да анализира потенциалното представяне на актива, спрямо специфични инвестиционни критерии, като например: очакваното ниво на възвръщаемост, вместо да се съобразява с нейните типични нива на общия пазар. Инвестиционната стойност на определен недвижим имот се влияе също и от цената на капитала, който ще бъде използван за неговото придобиване и подобрение. Компонент от начина за изчисляване на инвестиционна стойност е финансовият ресурс, както и неговата цена. Независимо дали е заемен или личен, капиталът има своя цена. Ако е заемен, цената е под формата на лихва. В случай че не е заемен, цената зависи от нивото на инфлацията и пропуснатите ползи. В конкретния случай и за да се изясни твърдението, е важно да се отбележи, че при вариации на цената на финансовия ресурс промяна ще има и на инвестиционната стойност за конкретен купувач на недвижим имот. Колкото по-скъп е финансовият ресурс на купувача, толкова по-ниска в абсолютна стойност и при равни други условия ще бъде инвестиционната стойност.

Необходимо е да се обърне внимание, че тази ценност за купувача се оформя и от пазарните трендове за бъдещи периоди. Инвестиционната стойност на специфичния актив сега е в пряка зависимост от продажната му цена в бъдещ период, в който е планирана реализацията на имота. В този смисъл инвестиционният хоризонт е съществен фактор за определяне на пазарна, а оттам и на инвестиционната стойност.

Тук, в разликата между инвестиционна и пазарна стойност, познанието за принципите на тяхното дефиниране и последващото поведение на инвеститора, се крие възможността за повишаване на възвръщаемостта от недвижими имоти чрез оценяването. Капиталовложителите трябва да калкулират инвестиционната стойност, тъй като тя отразява най-акуратно сумата, която трябва да платят при евентуална сделка за конкретен обект. Грешка е да се правят калкулации за покупка и последваща продажба/наем върху пазарната стойност.

Значителен брой са ситуациите, в които един проект приключва на загуба най-вече поради липсата на план. Особено фрапантни са случаите, в които се закупуват имоти с цел инвестиция без предварително пазарно проучване и базови познания за методиката на оценяване. Поради тази причина се придобива недвижима собственост, която се трансформира в нискодоходен актив, не се оползотворява потенциала й и се постига дори средната за страната възвръщаемост.

В практиката множеството инвеститори използват пазарната стойност като отправна точка за своите калкулации преди покупка на доходоносен актив. Това се оказва погрешен подход, защото инвестицията в имоти има различно значение за всеки субект и успехът ѝ е производно на редица обстоятелства, цели и ограничаващи фактори. Това, което трябва да използват инвеститорите в недвижими имоти за своите сметки, е инвестиционната стойност (ИС) за конкретен обект на техния интерес.

Инвестиционната стойност, основен стандарт на стойността при оценяването, илюстрира целите, стратегията и интересите на определен инвеститор, независимо дали е в ролята на купувач, продавач, наемател или наемодател. Тя е съвкупност от възможностите, представите, предположенията и ограничаващите условия на конкретен субект спрямо обекта на инвестиция. При определяне на инвестиционната стойност, която частично е базирана на хипотези, роля заемат редица елементи, между които: пазарната ниша, изборът на инвестиционна стратегия, времевата рамка на реализиране на инвестицията, достъпността до и цената на финансовия ресурс, очакванията за възвръщаемост, обемът на паричния поток, обемът на положения физически или интелектуален труд, сложността на изпълнение, очакванията за риск, предполагаемото развитие на пазара на имоти, разходите за придобиване, преустройство, продажба или отдаване на актива, данъчната политика на държавата и субекта, наличието или отсъствието на други успоредни инвестиционни проекти и др.

За обобщение ИС може да се определи като индивидуалната оценка на инвеститора за стойност на обект, калкулирана посредством подходящите методи и подходи и базирана върху конкретни за случая цели, възможности и ограничения.

Автор: Щелян Калчев

[1] Ryan, D., W. Archer. Real Estate Principles, Fifth Edition, McGraw and Hill, 2018, p. 162 – 163.

[2] Български стандарти за оценяване, Камара на независимите оценители в България. 2018, стр. 33.

[3] IVS 104, Bases of Value, para 60.

[4] Banfield, A. A Valuer’s Guide to the RICS Red Book 2014, RICS, London, p. 108 – 109.