Недвижимото имущество е част от националното богатство на всяка една страна. Но какво е богатство? Разглеждайки дефиницията на думата „богатство“, детайлно описана в „Речник на българския език“^[1] на Института за български език, разбираме че тя означава „материални блага с голяма стойност – пари, имот, ценности, които някой притежава“. Тук логическата пътека на нашия анализ изисква отговор на следния въпрос: „Кой и по какъв начин определя стойността на едно благо, в частност имота, така че то да има материално изражение и да може да участва във формирането на националното богатство?“. Разрешението на поставения казус се дава от оценяването на недвижима собственост.

 

Една от най-детайлните дефиниции за оценяването дава Милингтън^[2]. Според него това е: „изкуство или наука в определянето на стойност за специфична цел, за конкретен интерес към конкретен имот, в определен момент във времето, което взема предвид всички характеристики на имота и също така отбелязва всички съществени фактори на пазара, включително и възможностите за алтернативни инвестиции.“ Тази дефиниция предполага, че оценяването е хем наука, хем изкуство. Това предразполага за интерпретации колко обективен или субективен е процесът, в зависимост от гледната точка на аргументиращия се. Затова конвенционалната теория за оценяването я обрисува като „неточна наука“  или мнение, базирано на преценката на оценителя за пазарните влияния, които играят значителна роля във формирането на пазарната стойност на конкретен имот. Според Годард и Маркум целта на процеса по оценяване е да „определи пазарна стойност на имот, която представлява най-вероятната цена в конкурентен и отворен пазар“.^[3] За да се калкулира пазарната стойност трябва да бъдат налице няколко изисквания: купувач и продавач да не са свързани; двете страни да са добре информирани и да бъдат рационални участници на пазара; оценката да бъде изготвена от акредитиран професионалист, който притежава необходимите и заложени в законовите норми знания, експертиза и разрешителни за работа.

 

Измерването и докладването на пазарната стойност на недвижимите имоти е от изключително важно значение не само за пазара, но и за цялата икономика на дадена страна. Освен, че нивата на цените са индикатор за търсенето и предлагането в изследвания район, респективно за състоянието на пазара като общо, те са голям по значение и сила фактор за поведението на участниците в сделките с имоти. Ценовите равнища определят активността на купувачи и продавачи в транзакции за лично ползване, влияят на решенията на икономическите агенти относно инвестиционните им планове. В тази връзка, акуратното изчисление на пазарната стойност на недвижимата собственост има критична роля в обществото и е в основата на „съществени икономически и социални дейности“, в това число търговията с недвижими вещи, данъчното облагане на имотите и използването им като обезпечение.^[4] Според Мууя професионалното оценяване на недвижимости представлява практически израз на прехода от философската концепция за стойност към утилитарните икономически такива.

 

Оценяването на недвижимите вещи, според Тихомир Пелов, е „процес на определяне на паричния еквивалент на стойността на имуществото за конкретни цели и към конкретна дата“^[5]. Пламен Илиев счита оценяването за технологичен процес, пълен и адекватен на характера на обекта, който „установява стойността му въз основа на системи от принципи, подходи и методи, с определена цел и към даден момент от времето“^[6].

 

Съгласно БСО^[7] (Български стандарти за оценяване), изготвени от Камарата на независимите оценители в България и регламентиращи дейността на българския оценител, оценката на обект или даден актив е становище на независими оценяващ относно стойността на обекта/актива в определен момент или в условията на конкретен пазар. Това становище не е задължително за потребителя му, въпреки че е по негова поръчка. Документът трябва да бъде писмен, подписан и подпечатан. В него българските стандарти са заложили 16 (шестнадесет) минимални изисквания, които трябва да бъдат покрити. Между тях може да отбележим следните: информация за възложител, изпълнител и ползвател; цел на оценката и обект на оценяването; използвани подходи и методи; становище и приложения. Специфичните изисквания на доклада за оценка на недвижими имот включват редица компоненти, между които: правен статут на имота; описание на местоположението, района, сградата, самостоятелния обект; информация за продажби или наеми на сходни обекти и други. Всяка оценка има своите задължителни приложения. Списъкът има следните компоненти: документи за собственост и схеми на имота; обяснителни записки; фотоматериал; таблици с изчисления и други.

 

Изготвянето на експертна оценка може да бъде осъществявана само от висококвалифицирани лица, притежаващи набор от познания и информация, и подлежащи на задължителна регистрация, наречени „оценители на недвижими имоти“. Според чл. 5 от ЗНО^[8] (Закон за независими оценители) независимият оценител е „лице, което въз основа на регистрация в регистъра на независимите оценители има право да изготвя и подписва доклад за оценка на обекти, подлежащи на оценяване, като прилага необходимите стандарти.“ Законът гласи още, че правоспособността на оценителя се придобива след успешно полагане на изпит пред Камарата на независимите оценители подписване на писмена декларация, че ще спазва Кодекса за професионална етика и вписване в регистър на Камарата под съответен номер, в едно с необходимият сертификат.

 

Оценителите определят стойността на недвижимия имот посредством експертна оценка, на база данни от пазара, в това число и цените на сделките, изготвена според въведените във всяка държава национални стандарти. Важно е да се отбележи, че има съществена разлика между „цена“ и „стойност“. Двата термина се използват широко в гражданския оборот като взаимнозаменяеми, но тази практика е погрешна и подвеждаща. Прави впечатление, че дори и професионално заети лица в сектора допускат грешка, като поставят знак за равенство между двете. За да въведем ясно разграничение между „цена“ и „стойност“ на недвижим имот, ще се позовем на дефинициите от сборник „ Недвижима собственост“^[9].

 

Цената е исторически факт, независимо дали е била явна или тайна, който се отнася за специфичен момент и място. Тя е паричен еквивалент на сума поискана, предложена или заплатена за актив, обект на сделката. В много случаи тя може да не съответства на пазарната му стойност. От друга страна „пазарната стойност“ (ПС) е ясно дефинирана от Европейски стандарти за оценяване (EVS)^[10] по следния начин: „пресметната величина, за която недвижимия имот би трябвало да смени собственика си към датата на оценката между желаещ купувач и желаещ продавач в сделка след подходящ маркетинг, като всяка от страните е действала компетентно, пресметливо и без принуда“. Към това определение може да добавим, че ПС не трябва да отчита характеристики на актива, които имат значение само за конкретен купувач.

 

Вземайки предвид условията за свободен пазар, оценката трябва да се фокусира върху физическите, техническите, географски, икономически, юридически и други обективни черти на оценявания имот. Необходимо е да отбележим, че EVS стандартите разглеждат хипотезата за пазарна сделка между търсещо и предлагащо лице, независимо дали е физическо или юридическо. Също така от съществено значение е да добавим, че съществуват различни видове стойности, касаещи недвижимата собственост. Докато пазарната стойност е приета като основна в оценяването, в теорията и практиката са въведени и „непазарните оценки“ или специални такива, които включват застрахователна стойност, облагаема стойност, стойност при ограничен пазар и стойност на специализираната собственост. В следващите материали ще ви запознаем и със значението на термина „инвестиционна стойност“.

 

Автор: Щелян Калчев

 

[1]Речник на българския език. Т. 1 (А – Б). 2. доп. и прераб. изд. София, АИ „Проф. Марин Дринов“, ЕТ „ЕМАС“, 2001. 1080 с. ISBN 954-90344-3-7 (т. 1)

[2] Millington, A. F. Introduction to property valuation. London: Routledge. 2014, p. 8

[3] Goddard, J., Marcum, B.; Real Estate Investment: A Value Based Approach, Springer, 2012, p. 68

[4] Mooya, M., Real Estate Valuation Theory: A Critical Appraisal, Springer, 2016, p. 4-8

[5] Пелов, Т., Оценяване и ценообразуване на недвижими имоти, УНСС, 2012, стр. 15

[6] Илиев, П., Оценяване на недвижими имоти, Икономически университет Варна, 2011, стр. 24

[7] Български стандарти за оценява, Камара на независимите оценители в България, 2018

[8] Закон за независимите оценители, обн. ДВ на 14.11.2088

[9] Колектив, Недвижима собственост, УНСС, 2016, стр. 242

[10] EVS, Standard 4, Art. 4.05