„Най-големият враг на достъпността на жилищата са медиите и медийната пропаганда.”
– Иван Велков, председател на FIABCI България

На 8 май 2026 г. катедра „Недвижима собственост” на УНСС проведе XII Международна научно-практическа конференция „Недвижими имоти & бизнес”, организирана съвместно с FIABCI България под патронажа на ректора проф. д-р Димитър Димитров. Централното събитие беше панелна дискусия в аулата „Максима”, модерирана от д-р Щелян Калчев, който постави на масата три числа: 157% ръст на цените на жилищата за десет години (Евростат), 28% годишен ръст на ипотечния портфейл към март и 56 млрд. евро депозити на домакинствата – над три пъти повече от целия жилищен кредит.

В панела всеха участие специални гости – Ралица Ценова, изпълнителен директор на Home2U, д-р Елена Стоименова-директор „Индивидуално банкиране” в ОББ, Иван Велков – президент на FIABCI България и вицепрезидент на Световния съвет на FIABCI и инж. Георги Шопов – председател на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи и управляващ собственик на ТОБО груп. Целта на разговора беше една: жилищният пазар през 2026 г. става по-зрял или просто по-скъп?

Купувачът се промени, но пазарът още не го е настигнал

Ралица Ценова очерта тенденция, която не се вижда в заглавията:

„Хората вече не купуват жилища, защото нямат къде да живеят. Купуват, защото искат нещо по-хубаво, по-модерно.” споделя изпълнителният директор. Пандемията ускори промяната – по-големи пространства, допълнителна стая за кабинет, функционално разпределение. Социалните мрежи добавиха още един фактор: домът стана публичен образ.

Същевременно купувачите станаха по-внимателни. Според Ценова все по-малко сделки се сключват на „зелено”, все повече хора предпочитат имоти след Акт 14 или вторичния пазар, където рискът от незавършване не съществува. Търсенето не е спаднало, но времето за вземане на решение се е удължило.

Лихвите, кредитите и еврозоната

Влизането в еврозоната породи очаквания за скок на лихвите. Д-р Стоименова обясни защо това не се е случило: банките в България съзнателно обвързаха ипотечните лихви с депозитната база на БНБ, а не с EURIBOR, за да не предизвикат ценови шок за кредитополучателите. Средният лихвен процент по жилищни кредити е 2,45%, докато по потребителските достига 8,62%.

По думите на Стоименова банковата система е стабилна: ликвидността е висока, а жилищното кредитиране е обезпечено. Влошаването на необслужваните кредити с 11% се наблюдава в потребителския сегмент, не в ипотечния.

„Не считам, че има предпоставки за структурна криза на кредитирането”, заяви д-р Стоименова. Рискът, ако дойде, ще е от външните фактори – политиката на ЕЦБ, геополитическите напрежения и глобалните вериги на доставки.

Строим повече, но цените не падат

Разрешенията за строеж са с 11% повече спрямо същото тримесечие на 2025 г. Строителната продукция в жилищния сектор отчита ръст от близо 17% за февруари 2026 спрямо февруари 2025 (НСИ). Но и разходите за строителство са нараснали с 15% на годишна база.

Инж. Шопов посочи причината, която рядко присъства в медийните анализи:

„Основната причина цените да се качват 35 години е дефицитът. А дефицитът идва от административната тежест и от неизпълнението на общините на законово вменените им функции – да регулират терени и да развиват инфраструктура.”

Експертът допълни с конкретен пример: жилищното строителство внася над 180 евро на квадратен метър в републиканския и общинския бюджет, но дори 3% от тези средства не се връщат в инфраструктура на новите квартали. Резултатът – скъпи сгради в квартали без адекватна техническа и социална среда.

Инж. Шопов посочи и положителна тенденция: средното възнаграждение в София за 2025 г. е нараснало повече от цените на жилищата. Коефициентът на ООН за жилищна достъпност в града се е подобрил от 0,7 на 0,8.

Балонът, който все не се пука

Д-р Калчев насочи дискусията към въпроса, който доминира публичния разговор: има ли балон на пазара?Тезата за „прегрял пазар” е може би най-повтарящият се разказ за имотите в България. Инж. Шопов я оспори с ясна дефиниция:

„Балон има при два сценария – когато има стока, от която обществото няма нужда или когато стоката е толкова скъпа, че обществото не може да си я позволи. Всички останали случаи не са балон.” категоричен е той.

Иван Велков насочи вниманието към друг проблем – медийния разказ. Според него в публичното пространство целенасочено се налага идеята, че наемането е по-модерно и дава свобода, но реалността е различна: хората в Западна Европа живеят под наем, защото не могат да си купят жилище, а не по избор.

„Ако ние вярваме на тези неща и се оплакваме и чакаме балонът да се спука и цените да паднат, един ден просто ще се събудим в тяхната ситуация”, отбеляза Велков. Според него най-големият враг на достъпността на жилищата са медиите и медийната пропаганда по този въпрос.

България остава страната в ЕС с най-достъпни жилища, но и страната, където хората в големите градове живеят с най-малко квадратни метри на човек. Тези две числа описват реалния проблем: не балон, а нужда от повече и по-качествено предлагане.

Какво остава след панела

Панелистите подходиха от различни професионални ъгли, но стигнаха до обща посока: ръстът на цените не е спекулативен, а се дължи на реално търсене, ниски лихви и ограничено предлагане. Рисковете не идват от цените, а от институциите, които не изпълняват функциите си – от общинската администрация до държавната политика за обновяване на сградния фонд.

Въпросът, с който д-р Калчев откри дискусията, остава отворен: пазарът през 2026 г. става по-зрял или просто по-скъп? Вероятно и двете. Отговорът зависи от това дали ще продължим да го четем само през заглавия.

Конференцията на УНСС е един от малкото форуми в България, където пазарът среща академичната рамка. Ако искате да продължите разговора – с данни, контекст и анализ, абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA за още актуални теми от пазара на недвижими имоти.