“Основната ни цел е всъщност да възпитаваме едни такива любознателни хора, които да могат да мислят.“ 
– доц. д-р Драгомир Стефанов

В публичния разговор за имотите в България от години доминира една и съща теза: цените са станали непосилни, пазарът е прегрял, жилището е недостижима мечта за младите. Този разказ звучи убедително, защото се повтаря често, защото се захранва от страхове и защото предлага лесно обяснение на сложен проблем. Но лесните обяснения рядко са верни.

Истината е, че българинът не живее в най-недостъпната среда в Европа. Той живее в среда, в която разбира изключително малко как функционират парите, как се взимат инвестиционни решения и какво означава думата „достъпност“ в икономически смисъл. Именно този сблъсък между усещане и реалност стои в основата на разговора с доц. д-р Драгомир Стефанов – икономист, преподавател, инвестиционен консултант и изследовател на жилищния пазар, гост в „Банкноти от имоти“. Той е доктор по икономика, преподавател в УНСС, сертифициран оценител и автор на редица научни изследвания в областта на инвестиционния мениджмънт.

Достъпността не е усещане. Тя е формула.

Една от най-големите подмени в публичния разговор за имотите е смесването на „скъпо“ с „недостъпно“. Това са две различни неща. Скъпо е субективна оценка. Достъпно е икономически показател.

„Единният най-използваният в световен мащаб показател за достъпност на жилища е съотношението между цена и доход“, обяснява Стефанов. Това означава да се измери колко години брутни доходи са нужни, за да се купи средностатистическо жилище в даден град.

Когато този показател се приложи върху европейските столици, картината се оказва различна от масовите представи. София не е сред най-недостъпните градове на континента. Напротив.

„София по този показател съотношение между цена и доход стои в топ шест на Европа… с показател под десет единици, тоест под десет годишни брутни заплати са необходими, за да си купите човек жилище“, разкрива доц. д-р Стефанов.

Това поставя българската столица пред редица градове, които традиционно се възприемат като „по-развити“ – Париж, Прага, Лисабон, Атина.

Кредитът като огледало на реалността

Още по-показателна става картината при втория ключов измерител – съотношението между ипотечната вноска и дохода. Това е показателят, който не работи с усещания, а с реална финансова тежест: каква част от месечния доход отива за обслужване на кредита.

Доц. д-р Драгомир Стефанов посочва, че при това сравнение, направено отново само на ниво столици, София се нарежда сред най-достъпните в Европа. Делът на дохода, който отива за ипотека, остава под 70%, което я поставя в челните позиции по този критерий.

В редица европейски градове този процент надхвърля 100. Това означава, че дори цялата заплата не стига за месечната вноска. Там жилището не е просто трудно постижимо – то е структурно недостъпно.

В България ситуацията е различна. Пазарът позволява придобиване на имоти при изключително ниски бариери, което създава усещане за лекота, но и размива границата между възможност и риск. Именно тази лесна достъпност често се интерпретира като „балон“, без да се разбира, че тя е по-скоро отражение на кредитната политика, а не на пазарна истерия.

Балон или удобен страх?

Тезата за „прегрятия пазар“ се повтаря толкова често, че започва да звучи като аксиома. Но според доц. д-р Драгомир Стефанов тя не издържа на сериозен анализ. Той не я приема като факт, а като удобна интерпретация, която обслужва повече емоциите, отколкото реалността.

„Аз не споделям такава една широко схващана теза, че пазарът на имотите в момента е прегрял“, казва той.

Тази позиция не е интуитивна, нито защитна, а е резултат от изследване.

Доц. д-р Стефанов и негов екип са изградили макроикономически модел, който прогнозира движението на цените няколко тримесечия напред – и той не показва наличие на балон.

„Моделът не дава никакво наличие на балон“, подчертава икономистът.

Това не означава, че цените не растат, а означава, че ръстът има обяснение. Инфлацията и ръстът на доходите са фактор. Натискът от липсата на реални инвестиционни алтернативи – още повече.

Финансовата неграмотност като скритият риск

Ако има една тема, която стои в основата на всички останали – от страха от „балон“ до усещането за бедност – това е финансовата грамотност. Или по-точно нейната липса. Според доц. д-р Стефанов проблемът не е в това колко пари изкарват хората, а в това какво правят с тях.

„Не можете да управлявате парите. И между другото, според мен това е разковничето защо се чувстват бедни“, казва експертът.

Това твърдение звучи провокативно, но е трудно за опровержение. България продължава да е на последно място в Европейския съюз по финансова грамотност – не като доходи, а като умения за управление на ресурсите. Хората харчат, но не планират. Спестяват, но не инвестират. Вземат решения, без да разбират последствията им.

Стефанов посочва, че усещането за бедност често не идва от липса на средства, а от липса на стратегия. Когато няма разбиране за риск, доходност, хоризонт и алтернативи, всяко решение изглежда като хазарт, а всяка промяна – като заплаха. Така се раждат страховете.

Дефицит не на имоти, а на разбиране

Разговорът за имотите не е разговор за квадратни метри, а за мислене. Данните показват едно, усещанията внушават друго, а решенията често се взимат по линия на страха, не на разбирането. Когато достъпността се бърка със „скъпо“, когато кредитната лекота се възприема като балон, а липсата на алтернативи – като пазарна истерия, проблемът не е в пазара. Проблемът е в начина, по който го четем. И докато обществото продължава да взима финансови решения без финансово мислене, всеки ръст ще изглежда като криза, всяка възможност – като риск, а всяка промяна – като заплаха.

Истинският дефицит не е на имоти. Истинският дефицит е на разбиране.

Ако искате да наваксвате именно този дефицит – с контекст, анализ и стратегия, а не с излишен шум, абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA.