Строителните материали поскъпват с до 30%: какво означава това за цените на жилищата през 2026

„Докато продължава търсенето да е по-голямо от предлагането, цените ще растат.“

–инж. Георги Шопов, председател на УС на НАСП

Когато се говори за цените на имотите, дебатът рядко стига до там, откъдето всичко започва – себестойността на строителството. А точно там през последната година нещата се движат със скорост, която далеч надхвърля официалната инфлация.

В епизод 21 на „Докторе, кажи“ от Банкноти от имоти, водещите д-р Калчев и д-р Янков представят данни от тримесечно проучване на екипа, подкрепено от реални участници на пазара. Гост е инж. Георги Шопов — председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи.

15% реална инфлация в строителството

Официалната инфлация за 2025 г. е около 3%. Инж. Шопов обаче смята друго:

„Ако със 100 лв. съм можел да купя 100 единици цимент, в края на годината са ми трябвали 115 лв.“ споделя експертът.

Бетонът е скочил с 12%, изолацията — с 8% на годишна база. А данните на НСИ потвърждават и при заплатите: средният ръст в България е 11%, но в строителството достига 15,2%, а в операциите с недвижими имоти — 18%.

Средната заплата в София в края на 2025 г. е около 3740 лв. (приблизително 1914 евро).

Какво точно поскъпва и с колко

Екипът на Банкноти от имоти събра данни от реални участници на пазара — производители, търговци и вносители. Ето какво показват числата:

Материал / Услуга	Ръст	Период	Източник
Бетон	+15–30%	Q4 2025 → Q1 2026	HB Steel; Парос ООД
Арматурно желязо	+10–14%	края на 2025 – нач. 2026	HB Steel; обекти В. Търново
Медна тръба	+25–30%	от лятото на 2025	Рувекс (Л. Георгиев)
Алуминий / Мед	+12% / +25%	годишна база 2025	GREE Bulgaria (С. Драганов)
Обков (BLUM, Австрия)	+3–4% и +10%	юни и септ. 2025	Unikat Mebel (К. Ендаров)
Газови котли	+5–7%	от нач. на 2026	Рувекс (Л. Георгиев)
Ел. кабели	+7–15%	2025–2026	Парос ООД
Тухли	+3–6%	2025	Парос ООД; HB Steel
Санитарен порцелан	+3–5%	дек. 2025	Идеал Стандарт; Рока
Монтажен труд (общо)	+15–20%	септ.–окт. 2025	Рувекс (Л. Георгиев)

Допълнително: сухите смеси на Baumit — 5–7%, Röfix и Henkel — 8–10%, каменна и стъклена вата — 5–10%, топлоизолации EPS/XPS — също 5–10% (по данни на Парос ООД).

Трудът като рисков фактор

Монтажният труд е може би най-подценяваният компонент. Според Ленко Георгиев, управител на Рувекс, той е скочил с около 20% само в периода септември–октомври 2025 г.

Конкретен пример: стандартният монтаж на климатик в София е бил около 300 лв. без ДДС през 2025 г. В началото на 2026 г. вече е 350–360 лв. Монтажът на медни тръби – двоен ръст.

При вътрешните ремонти картината е подобна – майстори съобщават за 20–30% поскъпване за 2025 г. Кирил Ендаров от Unikat Mebel допълва с друг фактор – хроничният недостиг на работна ръка, който тласка допълнително цените нагоре.

Защо поскъпват материалите?

Причините не са една или две. Инж. Шопов сочи печатането на необезпечени пари – както от ЕЦБ, така и от Федералния резерв – като основен двигател. Но на терена действат и множество други фактори.

Европейският зелен пакт и механизмът CBAM налагат въглеродна цена върху вносни стоки, което директно оскъпява цимента. По-високите концесионни такси за инертни материали и по-строгият контрол на транспортното натоварване трупат допълнителни разходи по веригата (по данни от обекти във Велико Търново).

Борсовите цени на суровините играят ключова роля. Медта е поскъпнала с 25%, алуминият – с над 12% на годишна база. Значителен фактор е и повишеното търсене заради електрификацията и производството на компоненти за изкуствен интелект, отбелязва Станислав Драганов от GREE Bulgaria.

Прогнозата: 15% ръст на цените на имотите

Инж. Шопов дава ясна прогноза: строителните материали ще поскъпнат с още 10–15% през 2026 г., а цените на имотите в големите градове – с около 15%.

„Ако напечатат два пъти повече, ще е 30%“, добавя той.

Прогнозата обаче е за първичния пазар – новото строителство. Брокерската гилдия е по-умерена: 5–10% общ ръст. Д-р Янков обяснява разликата: брокерите говорят за целия пазар, докато строителите отчитат натиска на себестойността и намаляващото ново предлагане – по-малко разрешения за строеж и по-малко започнати проекти.

Първичен и вторичен пазар: скачени съдове

Когато новото строителство поскъпва, продавачите на вторичния пазар коригират очакванията нагоре. Когато предлагането на ново строителство намалява – вторичният пазар получава подкрепа, защото нуждата от жилища остава, а изборът се стеснява.

Д-р Янков прогнозира по-малко сделки през 2026 г., но не и по-ниски цени. Инвестиционните покупки ще намалеят, но купувачите за лично ползване ще останат активни при нови ценови нива.

Какво следва?

Натискът е структурен, не еднократен. Зелената трансформация, борсовите цени, недостигът на кадри и административната тежест правят поевтиняване на строителството малко вероятно. 2026 г. ще бъде година за информираните, не за чакащите.

„Никога не забравяйте, че офертните цени са едно, цените на реалните сделки са друго, а стойността на даден имот – трето и различна.“ – д-р Калчев.

Източници: