“Схемите на плащане не са просто паричен поток. Те са взаимоотношение от подписване на предварителен договор до предаване на владение.“
– д-р Георги Янков

На българския имотен пазар почти всичко започва и завършва с цената. Колко е квадратът, колко струва апартаментът, има ли отстъпка. В този фокус върху цифрите често остава незабелязано едно от най-важните решения в сделката – начинът, по който се плаща имотът. В епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Георги Янков насочва вниманието именно към схемите на плащане при ново строителство и защо те далеч не са техническа подробност.

Според експерът схемата на плащане говори много повече от обявената цена. Тя разкрива как е структуриран проектът, кой носи основния риск и доколко купувачът е защитен от подписването на предварителния договор до Акт 16.

Покупката „на зелено“ и скритото участие във финансирането

Когато купуваме „на зелено“, ние получаваме нещо ценно – избор. Етаж, изложение, квадратура, тип имот. Но този избор има цена, която рядко се осъзнава навреме. Купувачът не просто резервира апартамент, а участва във финансирането на сградата. Плащанията започват още след разрешението за строеж и предварителния договор и продължават на различни етапи от строителството – до Акт 16.

В този момент ключовият въпрос вече не е „кога ще е готов имотът“, а кой носи основния финансов риск по пътя. Дали това е инвеститорът, банката или самите купувачи. Именно отговорът на този въпрос определя както цената, така и спокойствието до финала на сделката.

„Сигурните“ схеми и реалната им цена

На пръв поглед най-нискорисковите за купувача схеми – 10% на предварителен договор и 90% на Акт 16 или 20% / 80% – изглеждат логични и защитени. Купувачът плаща малко в началото и се чувства в безопасна позиция. Практиката обаче показва друга страна. При тези модели цената често е значително по-висока спрямо алтернативни схеми, а на пазара вече има примери за оскъпяване до 30%.

Още по-важно е, че част от договорите дават възможност на инвеститора да прекрати сделката с минимални или нулеви неустойки, защото срещу малка сума се блокира имот за години. Именно тук д-р Янков прави ключовото уточнение:
„Поредното доказателство, че схемите на плащане не са просто паричен поток. Те са взаимоотношение от подписване на предварителен договор до предаване на владение.“

Няма универсална формула, има информиран избор

Съществуват балансирани схеми, разпределени по целия срок на строителството, както и високорискови модели с големи предварителни плащания, подходящи само за купувачи с висок риск апетит. Покупките с ипотека имат своя отделна логика – собствеността и изплащането на кредита започват още след Акт 14, често преди имотът да може да бъде използван или отдаван.

Няма една „най-добра“ схема на плащане. Има схема, която е правилна за конкретния купувач, неговите цели, бюджет и толеранс към риск. Най-голямата грешка остава подписването на договор без пълно разбиране на условията. Защото в имотите рискът рядко е в цената. Най-често той е скрит в начина, по който се плаща.