„Първичният пазар е фабрика – себестойност и риск във времето. Вторичният е борса – психология, мотивация, скрити фактори и преговори.”
– д-р Щелян Калчев

На пазара на недвижими имоти в България се случва нещо, което заслужава внимание далеч отвъд стандартните заглавия за „поскъпване” и „ръст на цените”. Двата основни сегмента – първичният и вторичният пазар – функционират като скачени съдове, а напрежението между тях през 2026 година достигна нов връх. В епизод 22 на „Докторе, кажи” д-р Щелян Калчев и д-р Георги Янков разглеждат механиката между двата пазара и заедно със специален гост – Светослав Жеков, председател на Камарата на строителите във Варна и строителен предприемач с над 20 години опит.

Скачените съдове: как единият пазар движи другия

Първичният пазар е новото строителство – имоти, продавани за първи път от инвеститор или строител. Тук цената следва твърда логика: земя, проектиране, труд, материали, финансиране, маркетинг, риск и печалба. Купувачът по същество купува продукт от производител – с всичките ограничения и предимства на това.

Вторичният пазар е препродажбата – имоти, които вече са имали собственик. Тук цената е повече психология и по-малко себестойност. Мотивите на продавачите са разнородни: наследство, развод, затруднен кредит, нужда от ликвидност, спомени и емоции. Именно затова на вторичния пазар има повече шум, грешна информация и фалшиви обяви, но и най-голямата възможност за добра покупка, защото мотивацията прави чудеса, а преговорите са реален инструмент.

Между двата пазара съществува „ластик” – ценовата разлика между ново и старо, която мести купувачите между двете опции. Когато новото строителство поскъпва, вдига референтната рамка и на вторичния пазар. Продавачите гледат цените на новите проекти и казват:

„Щом новото е толкова, значи и моето трябва да е толкова.” Само че офертните цени са пожелание, а продажните – факти.

Какво казват цифрите от строителния сектор?

Светослав Жеков представя данни, които дори водещите определят като „шокиращи”. Бетонът е поскъпнал с 20–25%, тухлите – с 15–20%, желязото – с около 7–8%. Основен двигател е ръстът на цимента (около 13%), наложен от трите завода в страната, които се обосновават със зелената сделка на ЕС, но според Жеков реална причина за такъв скок няма.

При довършителните материали повишението е по-умерено – около 5% при фасадни продукти от Баумит и Weber, но и то предстои. По отношение на труда картината е по-драматична: официалната статистика сочи 15,2% ръст на заплатите за 12 месеца, но на терена при смяна на обект повишението достига 30%.

Жеков разкрива и феномена с „двете цени” – майсторите дават първо надценена оферта „ако мине”, а реалната цена е с около 30% по-ниска. Който не се огледа, плаща „спешната” цена.

Прогнозата, която раздели мненията

Жеков излиза с прогноза, която той самият определя като „смела, дори скандална”:

“30% увеличение на цените на жилищата до края на 2026 година.” споделя експертът. Причините не са само в строителните материали и труда. Тежката администрация в големите областни градове ограничава новото строителство – строителните разрешения са намалели с 20%, а започнатите нови проекти – с цели 40%. Към това се добавя и ефектът от освобождаването на 13–15 милиарда лева от резервите на БНБ, които банките трябва да пуснат в обращение през кредитиране.

За сравнение: прогнозата на брокерския бранш е 5–8%, а тази на Националната асоциация на строителните предприемачи (в лицето на инженер Шопов) – около 15%. Разликата между тези числа сама по себе си е показателна за нивото на несигурност.

Жеков очаква сериозно раздвижване на пазара след март и април, като трите основни тенденции за годината са: повишено търсене, повишено качество на продукцията (купувачите вече питат за дограма, изолация и довършителни работи) и сериозно повишение на цените до септември.

Седем показателя, които трябва да следите

Д-р Калчев предлага конкретна рамка за наблюдение на пазара – седем ключови индикатора, които дават реална картина вместо шум от обяви и слухове: реални продажни цени (не офертни), време на престой на имота на пазара, отстъпка от офертна до сделкова цена, брой и обем на активните и нови обяви, ценови листи на строителите и промени при нови проекти, обеми на нови разрешителни за строеж и въвеждане в експлоатация, както и сигнали за отлагане на проекти и забавяне на срокове.

Тези показатели не изчерпват цялата картина, но дават ясна представа за посоката на пазара – и на първичния, и на вторичния.

Не квадратни метри, а контрол над риска

При такъв сценарий пазарът не се движи просто нагоре или надолу, той се разделя. Качествените имоти с добра локация, функционалност, паркомясто и поддържана сграда ще държат стойността си и ще се търгуват активно. Слабите имоти – с компромисни разпределения, периферни локации, некачествено изпълнение и завишени цени „защото всички качват” – ще стоят на пазара все по-дълго.

Въпросът, който д-р Калчев поставя, е философски, но изисква практичен отговор: купувате ли квадратни метри или купувате контрол над риска? Защото 2026 г. няма да е година за наивни сделки – ще е година за хора, които мислят като инвеститори.

Ако искате да следите пазара с контекст, анализ и стратегия – абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA.