„Тихият“ фактор, който инвеститорите не бива да подценяват

В „Докторе кажи“ д-р Щелян Калчев поставя в центъра тема, която често остава в сянка: как политическите решения през данъци и регулации пренареждат пазара на имоти. Епизодът разглежда европейските контрасти, българската данъчна база и гръцкия модел със сертификат за наематели – с директни данни, конкретни примери и ясни предупреждения за инвеститорите.

Политическата рамка: тихият, но решаващ фактор

Пазарът на имоти често се обяснява с търсене, предлагане, локация и лихвени проценти. Но извън тези икономически параметри стои политиката – фактор, който може да промени играта за една нощ. Данъчни реформи, нови местни такси, промени в регулациите – всичко това се отразява пряко на доходността и ликвидността на имотите. Историята вече е показвала как внезапни решения на управляващите обръщат пазара, отключват вълни от продажби или изваждат цели сегменти от равновесие.

„Данъците върху имотите могат да объркат сметките. Буквално и преносно“, подчерта д-р Щелян Калчев в епизода.

Европа под лупа: драматични разлики в облагането

Данъчната карта на Европа показва огромни контрасти. Във Франция цели 3,7% от БВП идват от имотни данъци, в Белгия – 3,2%, а Испания и Гърция са на нива около 2,5–2,7%. Северозападна Европа събира стабилни приходи от недвижими имоти, докато в Чехия, Естония, Словакия и Литва делът е символичен – под 0,5%. Дори Германия, въпреки мащаба си, остава под 1%.

„Северозападна Европа облага по-тежко, докато източна и балтийските страни – символично“, обобщава д-р Калчев.

Българският парадокс: ниски данъци, остаряла основа

България събира изключително малко от имотни данъци спрямо останалата част от Европа. През 2023 г. общините са прибрали около 400 млн. лева – едва 0,22% от БВП, докато средното за ЕС е около 1,9%. Това прави по 62 лева на човек годишно, но разликите между отделните населени места са драстични – от 502 лв. в Несебър до под 4 лв. в Сатовча.

Причината е в данъчната основа, върху която се изчислява облагането. Данъчните оценки не са актуализирани от 2009 г. и в повечето случаи нямат връзка с реалните пазарни стойности. В резултат системата е неефективна, а общините остават зависими от държавни трансфери. Според данни от Световната банка близо една трета от потенциалния данък изобщо не достига до местните бюджети заради универсални преференции – като 50% намаление за основно жилище или пълно освобождаване под определена данъчна оценка.

„Проблемът не е толкова в процентите, а в основата, върху която се изчисляват – данъчните оценки, които от години не отразяват реалността“, подчерта д-р Калчев.

Гърция въвежда сертификат за платежоспособност за наематели

В южната ни съседка проблемът с неизрядните наематели се е превърнал в системен. Само за периода 2022–2024 г. официално отчетените загуби от неплатени наеми и щети надхвърлят 40 млн. евро, а реалните числа вероятно са още по-високи. Мнозина собственици дори не подават искове заради тежката бюрокрация или недекларирани реални наеми. Резултатът – хиляди жилища стоят празни, защото рискът от загуби надвишава потенциалната печалба.

За да промени това, Гърция въвежда сертификат за платежоспособност. Той ще се базира на регистър на частните дългове, създаден през 2022 г., и трябва да заработи до май 2026 г.

„Правителството на Гърция планира въвеждането на така наречения сертификат за платежоспособност… Планът е системата да заработи до месец май 2026 година“, посочва д-р Калчев.

Мярката цели да намали риска от неплатени наеми, да стимулира собствениците да пуснат „тъмните прозорци“ на пазара и да направи сектора по-устойчив и привлекателен за инвеститори.

Пазарът на имоти не се движи само от цени и локации – политиката чрез данъци и регулации може да промени посоката му за една нощ. Днешните ниски данъци са предимство, но и риск при бъдеща актуализация. 

Следете блога на Imvestia, за да сте подготвени за тези промени и да превръщате рисковете във възможности.