Очаква се допълнително повишение на цените с до 15% при приемането на еврото, предупреждава инж. Георги Шопов

„Не са нужни нови закони, а спазване на сроковете по съществуващите“, заяви инж. Георги Шопов в рубриката „Докторе, кажи!“ в канала „Банкноти от имоти“.

През второто тримесечие на 2025 г. броят на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради в България намалява с 1,7% спрямо предходното тримесечие, а броят на жилищата в тях – с почти 5%. Това сочат данни на Националния статистически институт (НСИ). Въпреки лекото увеличение на общата разгъната застроена площ с 0,2%, тенденцията в столицата се оказва по-тревожна.

Темата за административните затруднения и тяхното отражение върху цените и достъпността на жилищата бе основен фокус в новия епизод на подкаста „Банкноти от имоти“, в който гостува инж. Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи.

Административни забавяния и недостиг на предлагане

Според Шопов, в София броят на строителните разрешителни е „в пъти по-нисък“ в сравнение с предходни години. Причината, по думите му, е системното неспазване на сроковете от страна на общинската администрация.

„В направление „Архитектура и градоустройство“ на Столична община няма нито една преписка, обработена в срок. Закъсненията понякога надвишават 30 пъти нормативно определения срок“, подчерта Шопов.

Забавянето в административните процедури, които включват регулиране на терени, съгласуване на връзки и издаване на разрешителни, значително удължава времето за реализация на нови проекти – до пет години от закупуване на терена до началото на строителството. Това, според него, води до изкуствен дефицит на ново строителство, което при високо търсене неминуемо води до повишение на цените.

Пазарна логика и риск от свръхрегулация

Инж. Шопов обърна внимание и на риска от погрешно тълкуване на пазарната динамика, което може да доведе до неефективни политически решения, като например опити за ценови регулации.

„Когато държавата се намеси в пазарното ценообразуване, обикновено ефектът е обратен – появяват се спекулации и сив пазар“, отбеляза той, давайки пример с международни практики.

Шопов припомни, че цената на жилището е функция не само на предлагането, но и на себестойността – вкл. цената на земята, материалите и труда. Само за последните три години и половина, заплатите в строителството са се повишили със 70%, а цената на земята в София надвишава 700 евро на кв.м в крайния продукт.

Сравнение с Бургас: Администрация и развитие

Като положителен пример беше посочен Бургас, където разрешителните за строеж са се увеличили с над 50% на годишна база. Там администрацията спазва сроковете, което насърчава инвестициите и строителната активност. Според Шопов, има пряка връзка между активното строителство и общественото одобрение, като кметовете на най-динамичните райони често са преизбирани.

Очаквания при приемането на еврото

Предвид предстоящото присъединяване на България към еврозоната, Шопов сподели, че според проучванията на Асоциацията, цените на жилищата могат да нараснат с около 15%, подобно на примери от страни като Хърватия и Словакия. Според него обаче по-важният въпрос е колко квадратни метра може да се купят със средна заплата, т.е. достъпността, а не абсолютната цена.

Какво търсят купувачите?

Анализът на търсенето показва, че малките апартаменти – едностайни и двустайни – са най-търсени, както за лично ползване, така и за инвестиция. Около 70% от сделките, според Шопов, са с цел дългосрочно ползване – включително от родители, които купуват имоти за бъдещето на децата си.

В края на разговора Шопов подчерта липсата на системна жилищна политика на национално и местно ниво, която да работи в посока повишаване на достъпността чрез предвидимо планиране, регулация на територии и развитие на инфраструктура.

„Целта не е данъкоплатецът да плаща за жилища, а администрацията да създаде условия, в които повече капитал да се насочи към жилищно строителство, а цените да се нормализират.“

Разговорът с инж. Георги Шопов очертава ясна връзка между административната ефективност, инвестиционния климат и достъпността на жилищата. Докато в някои градове като Бургас се наблюдава координация между администрация и пазар, в столицата забавянето на разрешителни рискува да ограничи предлагането и да създаде допълнителен ценови натиск.

Следете блога на Imvestia за още експертни анализи, пазарни тенденции и прогнози, които касаят пряко купувачите, продавачите и инвеститорите на пазара на имоти.