„Гледай кой купува и как го финансира, защото там е истинската история на пазара.”
– д-р Георги Янков

В новия епизод на „Докторе, кажи!” д-р Георги Янков разглежда данните от първото тримесечие на 2026 – първото в историята, в което България влиза с евро. Гостува ни Димитър Пенков от Revolution Create Consult – независим кредитен посредник с над 13 години практика, който вижда пазара от двете страни: като консултант на реални купувачи и като активен инвеститор, финансиращ собствените си покупки с ипотеки.

Националните продажби за Q1 2026 са 38 154 сделки – спад от ~15% спрямо Q1 2025, а в София падаме с -12% до 7 529. Звучи зле, докато не погледнеш ипотеките: 13 706 национално – рекордно ниво, с близо 4 000 повече отколкото преди пет години. Делът на ипотечно финансираните сделки в София вече е 65% срещу ~40% преди пет години. Димитър обяснява спада в продажбите с еднократния ефект на декември 2025 – 2.5 пъти над средния месец – след който Q1 2026 всъщност е второто най-добро тримесечие от последните шест години.

По лихвите: ЕЦБ не задължи банките да се обвържат с EURIBOR, никоя не сигнализира за покачване до края на 2026 г., лошите кредити са около 1% системно. Стрес тестът на Димитър: удвои лихвата – вноската расте с 20–30%, не двойно.

Какво ще чуете в епизода?

✅ Защо ипотеките бият рекорд, докато броят на сделките пада и двете са верни едновременно

✅ Как банките преминаха смяната на валутата без нито едно сътресение в кредитирането

✅ Защо ЕЦБ практически няма как да вдигне лихвите ви и кога това може да се промени

✅ Какъв стрес тест да приложиш, преди да подпишеш ипотека, и какво реално означава „двойна лихва”

✅ Как се чете Q1 2026 правилно, без да изваждаш земеделските земи и еуфорията от декември

✅ Защо 65% ипотечно финансиране в София е структурна промяна, не временен феномен

✅ Кога фиксираната лихва за 10 г. на 3.1% е перфектният продукт и кога не е

Какво ще научите от този епизод?

• Как да разчитате статистика за имотния пазар, без да се подвеждате от заглавия
• Защо индексът, към който е вързана ипотеката ви, е по-важен от лихвения процент на ЕЦБ
• Как да прецените здравословната граница на ипотечната вноска спрямо семейния бюджет
• Защо лошите кредити около 1% са сигнал за стабилност, а не за скрит риск
• Как да използвате кредита като инструмент за скалиране, а не само за покупка

Гледайте новия епизод на „Докторе, кажи!” ТУК!

Нов епизод – всеки втори петък от 17:00 ч.