„Масово се срещат непълноти и нередности в собствеността на недвижимите имоти. Това, че сте чули, че едни документи са наред, далеч не означава, че това е така.“ – д-р Георги Янков

В новия епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Георги Янков и д-р Щелян Калчев насочват вниманието към подценявани рискове при сделките с имоти. Разговорът засяга скритите проблеми във вторичния пазар, начините за защита още на етап предварителен договор и дори конкретни примери от практиката на IMVESTIA, когато отказът от сделка се оказва най-доброто решение.

Нотариалната проверка не открива всичко

Д-р Георги Янков подчерта, че дори когато документите изглеждат изрядни, често има скрити пропуски и нередности в собствеността на имота. По думите му проблемите невинаги се виждат в стандартното удостоверение за тежести и излизат наяве едва при по-задълбочени проверки – например в Камарата на частните съдебни изпълнители или чрез допълнителни удостоверения.

Това води до парадокс – сделката е валидна пред нотариус, но при финансиране банката може да откаже кредит, а в определени случаи кредитори имат право да атакуват сделката по съдебен ред.

 „Подвеждащото в тези случаи е, че имаме проблеми, които не пречат на сделката да бъде изповядана при нотариус“, обясни д-р Калчев.

Как да се защитим още при предварителния договор

Експертите очертаха три ефективни подхода. Първият е доверителната сметка, при която парите стоят в банка и се освобождават едва след изпълнение на условията.

„След изпълняване на определени условия, банката освобождава парите към собственика. Тя защитава и двете страни“, обясни д-р Георги Янков.

Вторият подход е пълна проверка на документите преди капарото. „Проверка на собствеността плюс всички декларации, преди подписване на предварителен договор. Отново купувачът е защитен и продавачът е защитен“, допълни още той. По думите му именно тази практика може да предотврати сериозни проблеми, макар че не всички продавачи са склонни да я допуснат.

Третият вариант е адаптацията на самия договор. „Да се включат малко повече специални клаузи, които касаят спецификите по тази конкретна собственост“, посочи д-р Янков, подчертавайки, че универсалните шаблони от интернет не са достатъчни за реална защита.

Две сделки, които IMVESTIA отказа

Практиката на Imvestia показва, че отказът от сделка често е най-доброто решение. В единия случай става дума за наследник с висящи права, който би могъл да предяви претенции дори след прехвърлянето. Във втория случай завещание, написано едва три дни преди смъртта на собственика, буди съмнения.

„Допитахме се до специалисти, адвокати, нотариуси и банки. Претеглихме рисковете и се отказахме“, сподели д-р Калчев. 

По думите му именно такива казуси доказват, че отказът от сделка понякога е най-доброто решение. Когато рисковете са очевидни и потвърдени от експерти, е по-разумно да се спре процесът, отколкото да се поемат щети и години съдебни битки.

Посланието е категорично – нотариалният акт не е краят, а само един етап от процеса. Реалната защита идва от внимателна подготовка – доверителни сметки, проверки преди капарото и индивидуални клаузи в договора.

Ако планирате покупка на жилище, направете предварителна подготовка. Следете блога на IMVESTIA за още експертни анализи, практични насоки и примери от реалната практика, които могат да ви спестят сериозни загуби.