В този специален епизод на „Банкноти от имоти” излизаме извън студиото — на живо от УНСС, където д-р Щелян Калчев модерира панелна дискусия с четирима от най-добре информираните хора за имотния пазар в България: брокер, банкер, строител и пазарен експерт на една маса — с конкретни данни, реални сделки и ясни прогнози.

Разговор за пазар, за който всеки има мнение, но малцина имат данните. Цените са нараснали с 157% за 10 години по данни на Евростат, ипотечното кредитиране е стабилизирано след макропруденциалните мерки на БНБ от 2024 г., а строителната продукция расте с почти 17% на годишна база. Въпросът не е дали пазарът расте — а защо, докъде и какво го спира.

Говорим откровено за това защо 35 години търсенето надвишава предлагането и кой носи отговорността за това. За административната тежест, която превръща петгодишните процедури за строително разрешение в директен данък върху цената на жилищата. За панелното строителство, в което живеят над 700 000 души и което държавата системно пропуска да адресира. И за купувача, който вече не пазарува от нужда, а от желание за нещо по-добро.

В южните квартали на София цената на терена формира до 80% от себестойността на ново жилище — числото, което никоя медийна статия не споменава, когато пише за „скъпото строителство”.

Фокусът е върху едно: разбирането на пазара в момента е единственият начин да вземете правилното решение утре.

Какво ще чуете в епизода:

✅ Защо 157% ръст за 10 години не е балон и какво всъщност би означавало балон, ако се наложи да го дефинираме;

✅ Как влизането в еврозоната промени банковото кредитиране и защо лихвите не скочиха автоматично на 1 януари;

✅ Защо купувачите спряха да бързат с проектите на зелено и как се смени поведението им след еврозоната;

✅ Кой реално купува имоти днес и защо мотивацията вече не е „нямам къде да живея”;

✅ Как административните срокове от 5 години за строително разрешение директно влияят на крайната цена;

✅ Защо мечтата за евтини имоти предполага сценарий, в който никой всъщност не иска да живее.

Защо този епизод е задължителен?

• Защото четири различни гледни точки — банкер, брокер, строител и пазарен експерт — дават картина, която нито един отделен коментатор не може да даде сам.
• Защото данните за лихвите, себестойността и търсенето идват от хора, които ги виждат първи — не от медии, които сравняват първо тримесечие с последно.
• Защото разговорът се случва на академична сцена — там, където пазарът среща науката, и където клишетата като „балон” и „спад” трябва да се обяснят с дефиниции, а не с заглавия.
• Защото разбирането на структурните причини за растежа на цените е единственото, което отличава информирания инвеститор от човека, който чака.

Кои са гостите?

Д-р Елена Стоименова е директор индивидуално банкиране в ОББ. Поглед отвътре към банковия сектор — как реално се формират лихвите след еврозоната, каква е ликвидността и защо влошените ипотечни кредити не растат дори при активно кредитиране.

Ралица Ценова е изпълнителен директор на Home2U. Тя е най-близо до купувачите, продавачите и инвеститорите в жилищния пазар — и вижда как мотивацията за покупка се е сменила фундаментално спрямо преди пет години.

Иван Велков е президент на ФИАБЦИ България и вицепрезидент на Световния съвет на експертите на ФИАБЦИ Интернешънъл. Той чете пазара в дългосрочни цикли — не по тримесечия, а по десетилетия — и именно затова тезата му за България звучи различно от стандартния коментар.

Инж. Георги Шопов е председател на НАСП. Гледната точка на предприемача — реалните разходи, регулаторната тежест и директният отговор на въпроса кой фактор определя цената на едно жилище повече от всичко друго.