„Квадратният метър е само число. Стойността е цялата история зад него.“
– д-р Щелян Калчев

На българския пазар въпросът „Колко е цената на квадрат?“ е най-често задаваният – и най-подвеждащият. В епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Щелян Калчев разбива мита, че квадратният метър е надежден ориентир за добра покупка.

В реалността „метриката подвежда още в Точка 1 – изкуствено надути площи, огромни общи части и разлика между документи и реална използваема квадратура – 120 м² на хартия, 80 м² в живота“, обяснява експертът.

Купувачите сравняват числа, но не сравняват пространство и комфорт. А платформите са пълни с оферти, които изглеждат сходно като цена на квадрат, но нямат нищо общо като качество и усещане за дом или инвестиция.

Малките апартаменти – защо винаги изглеждат „скъпи“

Една от фундаменталните заблуди е свързана с икономическата логика. Малките жилища почти винаги показват по-висока цена на квадрат, защото голяма част от разходите са фиксирани – кухня, баня, инсталации, обзавеждане.

Това създава оптическа измама:
малкият апартамент изглежда „надценен“, а големият – „изгоден“.
Истината е, че квадратът не измерва ефективността на разхода, нито бъдещата стойност.

Качеството и контекстът – истинската формула за стойност

Най-скъпият параметър остава този, който не се вижда в обявата – качеството.

„Един квадратен метър не може да улови реалните фактори на стойността – изложение, етаж, разпределение, форма на помещенията, поддръжка, конструкция, инфраструктура, кубатура и общи части – целият комплекс, който определя качеството на живот“, подчертава д-р Калчев.

Особен риск носят и популярните „ново ремонтирани“ имоти. Масово ремонтите се правят под време и бюджетен натиск:
евтини замазки, криви стени, тънки шпакловки, частично подменени инсталации, компромиси с хидроизолацията и материали от най-ниския ценови клас.

Красивите снимки прикриват евтина работа, а купувачът често плаща два пъти — първо за „луксозния ремонт“, после за реалния.

Истинската цена винаги излиза накрая

Към визуалната стойност се добавят и скритите финансови рискове – ДДС, входни ремонти, такси на етажната собственост, както и недекларирани плащания, които намаляват правната защита на купувача.

Както казва д-р Калчев:

„Квадратният метър е само число, а стойността на имота е цяла екосистема от характеристики, които не се виждат в аритметиката.“

В имотите няма евтини сделки – има сделки, при които цената се вижда предварително, и сделки, при които излиза по-късно.

Какво да питате вместо „Колко е на квадрат?“

Вместо да сравнявате числа, започнете с въпросите, които реално определят стойността:

Кой стои зад строителството или ремонта и какви обекти има зад гърба си?
Какви материали са вложени и какви гаранции получавате?
Каква е реалната използваема площ и какво влиза в общите части?
Как ще се развие районът през следващите 5 години?
Какви са всички разходи до финала на сделката?

Ако купувате с инвестиционна цел, добавете още три:

Каква е прогнозната нетна доходност?
Има ли реално търсене или предстои свръхпредлагане?
Какъв е хоризонтът за препродажба?

Защото правилният въпрос не е „Колко струва на квадрат?“, а „Защо този имот си струва?“.