„Цените на жилищата не растат вечно. Осем фактора могат да обърнат посоката и да свалят пазара надолу.“
– д-р Щелян Калчев
Пазарът на имоти у нас изглежда стабилен, но под повърхността му има динамика, която често се подценява. В епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Щелян Калчев и д-р Георги Янков разглеждат осем ключови сигнала, които показват кога идва моментът на охлаждане — и как подготвеният инвеститор може да превърне спада в възможност.
1. Лихвите – тънкият въздух на върха
Когато лихвите по кредитите растат, достъпността на жилищата намалява. Повишаването на цената на парите пряко влияе върху купувачите с ипотечни заеми.
„Този, който смята сделките си при по-висок елифи, следи достъпността и демографията… ще оцелее и ще спечели.“ – казва д-р Калчев, подчертавайки нуждата от стратегическо мислене при финансиране.
2. Затегнатият кредит – камъните по пътеката
Спадът на новите кредити е един от първите сигнали за охлаждане. Когато банките стават по-предпазливи, а хората – по-несигурни, това бързо се отразява на цените. Пазарът реагира дори преди официалните данни. От 2024 г. БНБ въведе по-строги стандарти за ипотечно кредитиране – лимити по съотношенията кредит/стойност (LTV) и дълг/доход (DTI), които ограничават достъпа до финансиране. Това не спира пазара, но забавя темпото му – първо сделките, после цените.
3. Икономиката и доходите – силите на катерача
Растежът на доходите и заетостта поддържа пазара, но когато икономиката се забави, първият удар идва именно там. Пазарът на имоти зависи от реалната икономика – доходи, доверие и стабилност. Според Case & Shiller (1989) именно доходите са двигателят на цените, а при спад на БВП или реалните заплати имотите реагират надолу. Последните сигнали от БНБ за „затягане на коланите“ само напомнят колко чувствителен е пазарът към всяка промяна.
„Пазарът е жив организъм, който се променя постоянно“ – напомня д-р Калчев.
4. Свръхпредлагането – лавината
Когато строителството изпреварва търсенето, пазарът започва да губи баланс. В София, Пловдив и Варна вече има квартали с десетки нови сгради в процес на реализация. Ако много от тях излязат на пазара едновременно, купувачите просто няма да стигнат за всички. Това води до по-дълги срокове за продажба и по-силна конкуренция между строителите. Както отбелязва д-р Щелян Калчев, при такъв сценарий някои инвеститори ще бъдат принудени да предлагат по-ниски цени или преференциални условия, за да реализират имотите си.
5. Достъпността и доверието
Когато цените растат по-бързо от доходите, купувачите започват да губят възможност да финансират покупка – и пазарът се задъхва. Това е моментът, в който дори хора с реална нужда от жилище започват да отлагат решението си. Европейската централна банка предупреждава, че именно достъпността е най-големият риск за пазарите в региона.
Д-р Щелян Калчев подчертава, че доверието е невидим, но решаващ фактор – когато в публичното пространство се заговори за спад на цените или икономическа несигурност, купувачите масово изчакват. Така пазарът може да се охлади не заради реални промени в икономиката, а заради общото настроение и страх.
6. Демографията – тясната пътека
В периферните райони населението намалява – застаряване, ниска раждаемост и миграция към големите градове свиват търсенето и натискат цените надолу. Обратното също важи: притокът на нови жители (вътрешна/външна миграция, работници от трети страни) поддържа цените и наемите. За инвеститорите това означава внимателен избор на локация с реален приток на хора, работни места и перспектива, а не само добра изходна цена.
7. Външни шокове – внезапната буря
Геополитическите конфликти, икономическите кризи в Еврозоната и енергийните сътресения са фактори, които могат внезапно да охладят пазара. Те не зависят от местните условия, но влияят пряко върху доверието, лихвите и достъпа до финансиране. Исторически именно външните шокове са причинявали най-рязките обрати – спад на сделките, отлагане на инвестиции и корекции в цените.
Както подчертава д-р Щелян Калчев в разговора, това са „бурите, които идват без предупреждение“ – и подготвеният инвеститор трябва да следи глобалните тенденции също толкова внимателно, колкото и местния пазар.
8. Данъци и регулации – невидимите препятствия
Промените в данъчната и регулаторната среда могат да окажат силен ефект върху пазара на имоти. Повишаване на данък сгради, такса смет или въвеждане на по-строги правила за краткосрочни наеми (като Airbnb и Booking) директно влияят върху доходността и мотивацията на инвеститорите.
Както отбелязва д-р Щелян Калчев, именно тези „невидими фактори“ често се подценяват: нови правила могат да охладят пазара по-бързо от всяка икономическа промяна, защото засягат доходите, а не само настроенията. За инвеститорите това означава едно — да следят политиките така внимателно, както следят и цените.
„Пазарът на имоти не е магическа графика, която върви само нагоре. Той е пътека в планината – с върхове, където всички се чувстват богати, и със спускания, където остават само подготвените.“ обобщава д-р Калчев.
За инвеститорите това не е предупреждение, а покана – да четат сигналите, да мислят стратегически и да избират внимателно кога да изкачват и кога да изчакват.
Източници:
Case, K. E., & Shiller, R. J. (1989). The Efficiency of the Market for Single-Family Homes. American Economic Review, 79 (1), 125–137.
Claessens, S., Coleman, N., & Donnelly, M. (2018). “Low-for-long” interest rates and banks’ interest margins and profitability: Cross-country evidence. Journal of Financial Stability, 37, 336–349.
Dieckelmann, D., Baron, M., & Giannone, D. (2023). House Prices and Ultra-Low Interest Rates: Exploring the Non-Linear Nexus. ECB Working Paper No. 2789. European Central Bank.
European Central Bank. (2023). Economic Bulletin, Issue 4/2023. European Central Bank.
Glaeser, E. L., & Gyourko, J. (2005). Urban Decline and Durable Housing. Journal of Economic Literature, 43 (1), 47–86.
Hilber, C. A. L., & Vermeulen, W. (2016). The Impact of Supply Constraints on House Prices in England. The Economic Journal, 126 (591), 358–405.
Iossifov, P., Čihák, M., & Shanghavi, A. (2008). Interest Rate Elasticity of Residential Housing Prices. IMF Working Paper No. 08/247. International Monetary Fund.
International Monetary Fund (IMF). (2024). Global Financial Stability Report: Safeguarding Financial Stability amid Rising Geopolitical Risks. International Monetary Fund.
