„Следващите шест месеца ще е тест за това кой наистина разбира от пазара.”

-Д-р Щелян Калчев

Данните от началото на 2026 изглеждат обнадеждаващо: рекордно ниска безработица, ръст на доходите, евтини ипотеки и чуждестранни инвестиции, скочили с 90% за само два месеца. Но под тази солидна макрокартина имотният пазар тихо се променя – не рязко, не видимо в заглавията, а в детайлите. В новия епизод на рубриката „Докторе, кажи” д-р Калчев и д-р Янков разчитат сигналите, преди широката публика да ги е забелязала.

Инфлацията субсидира длъжника

От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната. Монетарната политика на ЕЦБ е обща за цялата зона, но инфлацията е строго местна: годишната за април 2026 достига 7,1% (НСИ), при средна лихва по жилищния кредит от около 2,5%.

„В момента инфлацията субсидира длъжника, не банката”, отбелязва д-р Калчев основен извод от анализа си. Разликата между лихва и инфлация е показателна – реалната лихва е отрицателна. Това означава, че теглиш пари днес и връщаш пари с по-малка покупателна сила утре. Ефектът е реален, но не е универсален = работи само при стабилен доход, вноска, която не задушава, качествен имот на пазарна цена и финансов резерв. Правилната формула, по думите на Калчев, е „евтин кредит, устойчив доход, добър имот, правилна цена и разбира се буфер” – не просто „вземи кредит и печелиш”.

Паралелно с ръста на ипотеките, депозитите на домакинствата надхвърлиха 55 млрд. евро и нараснаха с близо 20% на годишна база (БНБ, март 2026). Тези пари носят около 1–1,5% лихва при инфлация от 7,1%. Номинално числото в банковото приложение не се мести, а изчезва бавно, всеки месец.

Средната цена не казва всичко

„Няма един български имотен пазар” – това напомняне звучи в почти всеки епизод, но рядко се чува достатъчно. София се движи от доходи, миграция и IT компании, Пловдив – от индустрия и логистика, Варна и Бургас – от туризъм и краткосрочни наеми, а малките градове могат да бъдат обърнати с краката нагоре от един единствен работодател или демографски спад. Средната цена за страната е полезна за медийните заглавия, но не и за инвестиционно решение.

На макрониво условията остават благоприятни. На микрониво обаче пазарът вече работи по различна логика.

„Пазарът може да не пада и пак да става по-труден. Средната цена може да расте, но отделни имоти да стоят с месеци без сериозен интерес, огледи, камоли, оферти или сделки”, предупреждава д-р Калчев. Статистиката показва едното, продавачите на наценени имоти вече усещат другото – телефонът мълчи.

Първото тримесечие на 2026 не е това, което изглежда

Данните за Q1 2026 изглеждат силни и частично са. Само че д-р Янков посочва нещо, което не е анализирано публично никъде:

„Първото тримесечие на 26-та година реално не е първото тримесечие на 26-та година като изводи”, казва той. Голяма част от сделките в януари–март са изповядани договори, подписани в края на 2025 г., или ипотеки, работени ноември/декември и затворени едва в новата година. Инерцията на рекордната 2025 г. се е прехвърлила в Q1 на 2026-а.

Реалната картина ще се вижда от второто тримесечие. Новите купувачи се активизираха едва около средата на март и от тогава насам динамиката е вече друга. Април, май, юни ще бъдат първото истинско огледало на 2026 г., което предстои да видим.

Три типа участници, три различни поведения

Купувачите са обратно на пазара след кратко затихване от около 70/80 дни след влизането в еврозоната. Банките продължават да подкрепят финансирането – официалните и неофициалните сигнали сочат запазване на ипотечните лихви. Купувачът обаче е станал по-взискателен: иска завършен продукт, избягва ремонти и е готов да преговаря.

Продавачите на вторичния пазар слушат повече. Имотите за ремонт излизат с по-голяма активност, защото собствениците усещат, че прозорецът се стеснява. Банките дисконтират оценките на по-рискови имоти с 10–20% при определяне на ликвидационната стойност.

Строителите от дуга страна са най-устойчивите участници на пазара – натрупали са буфери и рядко реагират бързо на краткосрочни промени.

„Строителите в момента имат най-устойчиво поведение”, потвърждава д-р Янков. Малките строители, особено тези в началото на проекти, са по-уязвими – при по-нисък интерес от купувачи им е по-трудно да задържат ликвидност. При тях в момента може да се договорят по-добри условия. Структурните разходи обаче вървят само нагоре: земята поскъпва, административните процедури стават все по-бавни и скъпоструващи, а заплатите в строителството растат. Всичко това неизбежно намира своя път в крайната цена на новото строителство.

Прогнозата за сделките и цените

Д-р Калчев очаква умерен ръст на цените при новото строителство, корекции в отделни сегменти на вторичния пазар и спад на обема на сделките с 10–15% спрямо 2025 г. Цените в Q1 2026 реално растат на годишна база. До края на годината вижда потенциал за още около 10% нагоре в правилните сегменти.

„Нещо, което с голяма доза сигурност мога да кажа: броят сделки ще пада със сигурност”, заявява д-р Янков. Той очаква пазарът да се върне към органичното си ниво от около 30 000 сделки годишно за София срещу пиковите 40 000. За рискове от срив към момента няма такива признаци на пазара. Стагфлацията е теоретична заплаха, но изисква и ръст на безработицата, каквато България в момента не се наблюдава.

Пазарът не наказва инвеститорите. Пазарът само спира да прощава грешките им. В лесен пазар всички изглеждат умни. В селективен се вижда кой наистина разбира.

Ако искате да навигирате следващите месеци с данни, контекст и стратегия, абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA.