„Бързите сделки винаги носят големи рискове.”

-нотариус Станислав Филипов

Фалшиво завещание. Починал от 13 години собственик. Бременна жена като подставено лице. Тези детайли от реална схема, разкрита в нотариална кантора в София, звучат като криминален сериал – но са ежедневие на имотния пазар. В епизод 27 на „Докторе, кажи” нотариус Станислав Филипов говори открито за най-честите схеми, дефектите на сделките и инструментите, които ги предотвратяват. Въпросът не е само дали ще ви измамят – по-важното е дали сделката ви ще издържи при проверка и какво не знаете да питате, преди да подпишете.

Измама vs. дефект: разграничението, което всеки купувач трябва да прави

„Хората трябва да разграничават това, което масово се счита имотни измами, от това дали в частност представлява по наказателния кодекс такава измама, или по-скоро се касае до дефект в документи по сделки.” споделя нотариус Филипов.

Когато хората чуят „имотна измама”, веднага мислят за престъпна схема. Реалността е по-нюансирана. Истинските измами в наказателноправен смисъл са сведени до минимум – основно благодарение на системата „Единство”, поддържана от Нотариалната камара, която обхваща пълномощни, банки, КАТ МВР и НАП. Реалният риск за повечето купувачи идва от друго: продавач, който крие магистрален водопровод, минаващ през парцел; сграда с „търпимост” вместо строителни книжа; имот, дарен на деца без изравнителни дялове, при когото наследниците могат да атакуват сделката до една година след смъртта на дарителя. Това не е измама в правния смисъл, но загубата за купувача е същата.

Схемите с фалшиви завещания: защо работят и как да се предпазите

Саморъчното завещание е сред малкото “вратички”, оставени от законодателството. Механизмът е прост: намира се имот, чийто собственик е починал, а наследниците са в чужбина или неизвестни. Съставя се фалшив документ – кратък, датиран, подписан – и се обявява пред нотариус. Нотариусът не е графолог и не е длъжен да откаже при формално изрядни реквизити. Измамникът се снабдява с констативен акт за собственост и продава имота на трето, добросъвестно лице.

Купувачът е в риск до пет години от датата на вписването. Истинските наследници могат да оспорят сделката.

„Лицата, използвани в тези схеми, са нарочно малоимотни или безимотни – купувачът няма от кого да си вземе обезщетение”, подчертава нотариус Филипов.

Практическото правило: когато собствеността се легитимира с констативен акт, основан на саморъчно завещание – особено ако заветникът е трето лице, а не законен наследник – изчакайте да изтекат пет години от вписването. Ако офертата изглежда прекалено изгодна, вероятно е.

Документите, които не са по закон задължителни – но трябва да ги изисквате

Нотариусът е длъжен да провери определен минимум. Всичко извън него зависи от вас. Нотариус Филипов изброява конкретно:

Пълно удостоверение за тежести – от придобивния акт на продавача до днешна дата, по партидата на всички собственици и на самия имот. ИКАР справката е стандартна, но за стари актове от 50-те и 60-те години е непълна. Удостоверението показва цялото движение: тежести, промени в регулация, промени в квадратура и граници.

Строителни книжа – задължителни при всяка сделка, включително когато сградата е вписана в предходни нотариални актове. Сгради с „търпимост” са нередки в Голяма София. При бъдещо строителство или реконструкция проблемът изплува и тогава е твърде късно.

Комбинирана скица – наслагваща стария кадастър, новия кадастър и регулационните планове. Единствено тя показва дали регулацията е приложена и дали купувачът реално ще може да строи върху парцела.

Специалната сметка на нотариуса: финансовата застраховка, за която малко хора знаят

Всеки нотариус е задължен по закон да разполага със специална (ескроу) сметка – уредена в чл. 25 от Закона за нотариусите. Средствата по нея са несеквестируеми за лични задължения на нотариуса. Механизмът е следният: купувачът превежда сумата по сметката; нотариусът наблюдава издаването на нови тежести след сделката; едва при потвърдена „чиста” партида – парите отиват при продавача.

Цената за тази сигурност? При средна сума около 150 000–200 000 евро – между 150 и 300 евро. По-ниска от банковата ESCROW услуга, при изцяло контролиран процес.

„Купувачите, когато работят с банка, трябва да са спокойни – банката го прави перфектно. Но когато купуват с лични средства, трябва да правят точно същото, което прави банката”, обяснява нотариус Филипов.

Какво предстои да се промени

Нотариалната камара е внесла предложение за електронно вписване на актовете в реално време – час, минута, секунда – директно след изповядване на сделката. Целта: да се изключи възможността един имот да бъде продаден на двама различни купувача в един и същи ден при двама различни нотариуси – случай, регистриран в София през декември.

Предстои и регламентиране на паркоместата като самостоятелни обекти, и въвеждане на „последното пълномощно” – правен институт, познат в повечето държави – членки на ЕС, позволяващ на дееспособен човек да овласти доверено лице да управлява имуществото му при бъдеща невъзможност.

Имотите в България остават ликвидни и относително достъпни, но не и опростени. Сделката не свършва с подписа. Свършва, когато сте проверили всичко, което не е задължително да ви покажат.

Ако искате да разбирате пазара на имоти с повече дълбочина и по-малко изненади – абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA.