„Твърде много инвеститори носят розови очила, особено през последните години на пазара на имоти в България.“

– д-р Щелян Калчев

В новия епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Георги Янков и д-р Щелян Калчев разглеждат темата, която според тях е най-подценяваният елемент в анализа на всеки инвеститор – инвестиционния риск при сделките с имоти. Още в началото поставят въпроса ребром: който твърди, че съществува безрискова инвестиция, значи ви лъже.

Разговорът тръгва от две fix and flip сделки, всяка калкулирана да донесе печалба от €20 000. Първата се основава на реални пазарни данни и конкретни оферти за ремонт. Втората обещава по-висока печалба от €30 000, но е изградена върху непроверени допускания – ремонт без окончателна оценка, скъп краткосрочен кредит и продажна цена, изчислена по най-скъпите обяви в квартала. Ако ремонтът поскъпне с €7000 или продажбата закъснее с два месеца, а постигнатата цена излезе с €5000 под очакванията, повече от половината прогнозна печалба изчезва.

Числата продължават с изследване, публикувано в The Review of Financial Studies: за 10-годишен период волатилността на доходността при отделен жилищен имот е около 50%, докато при диверсифициран портфейл спада на 32%. Двамата водещи дават и конкретен пример от София – два имота на 700 метра разстояние в един и същ квартал, продадени при нормални пазарни условия, се различават с €800 на квадратен метър. Извод: общите пазарни статистики са полезни, но не заместват оценката на конкретния имот.

Специално внимание отделят на юридическия риск, като разказват как наскоро отказват сделка в столичния квартал „Дружба“ – въпреки атрактивна цена, заради проблеми в собствеността, разкрити едва при задълбочена правна проверка. При ликвидния риск пък дават пример с остатък по кредит от €180 000, докато бърза продажба на пазара носи само €160 000–170 000, тоест 10 до 20% под пазарната стойност. В епизода се разграничават общо шест основни вида инвестиционен риск – пазарен, специфичен за самия имот, свързан с наемателите и незаетостта, кредитен (левъридж), правен/регулаторен и ликвиден – плюс седмия, най-често пренебрегвания: самия инвеститор и прекалената му самоувереност след години на растящи цени.

Какво ще чуете в епизода?

✅ Защо няма безрискова инвестиция в имоти – и кой ви лъже, ако твърди обратното;

✅ Как две сделки с еднаква очаквана печалба могат да имат коренно различен риск;

✅ Защо волатилността при отделен имот е 50%, а при диверсифициран портфейл – 32%;

✅ Как да различите системен (пазарен) от специфичен риск и защо объркването им струва скъпо;

✅ Защо два имота на 700 метра разстояние в един квартал могат да се различават с €800 на кв.м;

✅ Как левъриджът превръща един празен месец в криза с ликвидността;

✅ Защо „плащам в брой, спокоен съм“ е още по-голям капан от кредита.

Какво ще научите от този епизод?

• Как да разграничите системен от специфичен риск на конкретния имот;
• Как да изчислите неблагоприятния сценарий, преди да подпишете сделка;
• Защо трябва да правите разлика между брутен и нетен доход от наем;
• Как да приложите системата на „шестте П“ за управление на риска – цел, рискове, допускания, неблагоприятен сценарий, защити, изход;
• Защо три апартамента в една сграда не са истинска диверсификация;
• Как да разпознаете кога отказът от сделка е по-добрият избор от „ще мине някак“;
• Защо прекалената самоувереност е рискът, за който инвеститорите се сещат последен.

Гледайте новия епизод на „Докторе, кажи!” ТУК!

Нов епизод – всеки втори петък от 17:00 ч.