Как ниските данъци в България крият и потенциал, и риск за инвеститорите

В рубриката „Докторе кажи“ д-р Щелян Калчев разглежда тема, която рядко попада в центъра на общественото внимание – данъците върху недвижимите имоти. На пръв поглед това е „тих“ фактор, но именно политическите решения за данъчно облагане могат да преобърнат баланса на пазара.

Европейските контрасти

Когато говорим за имоти, мислим за цени, локации и доходност. Но има един фактор, който често остава в сянка – данъците. „В Европейския съюз разликите са драматични. Франция е лидер с цели 3,7% от икономиката, идващи от имотни данъци. Великобритания е със сходно ниво, Белгия – 3,2%, а Испания и Гърция са съответно с 2,5% и 2,7%“, посочва д-р Калчев.

Над 2% от БВП чрез налози върху имоти събират още Италия, Португалия, Люксембург, Дания, Швейцария и Исландия. В другия край на спектъра са Чехия и Естония с едва 0,3%, както и Словакия и Литва – под 0,5%. Интересно е, че Германия – една от най-големите икономики в ЕС – е под 1%, въпреки мащаба си.

Българската картина

През 2023 г. общините у нас събират около 400 млн. лв. от имотни данъци – едва 0,22% от БВП, при средно 1,9% за ЕС. Средно това са 62 лв. на човек, но с огромни разлики: от 502 лв. в Несебър до под 4 лв. в Сатовча.

Основната причина е, че данъчните оценки не са актуализирани от 2009 г. и често нямат връзка с реалните пазарни цени.

Потенциал и риск

„Потенциал е, защото ниските данъци правят страната ни изключително привлекателна за дългосрочно притежание на имоти – както за българи, така и за чужденци. Риск е обаче, защото при бъдеща актуализация на данъчните оценки или ставките тежестта за собствениците може да скочи осезаемо“, предупреждава д-р Калчев.

Подобно развитие би могло да отключи „тъмните прозорци“ – празни апартаменти, които досега се държат без да носят доход. Ако данъчната тежест се увеличи, много собственици ще бъдат принудени да продават или да отдават, което ще наводни пазара и ще натисне цените надолу.

Очакван скок

В подкаста д-р Калчев подчертава, че повишаването на местните данъци и такси е неизбежно. „Всички местни данъци и такси ще бъдат повишени. Общините са в невъзможност да се финансират. Факт е, че от 12 години тези данъци не бяха ревизирани“, коментира той.

Това означава, че инвеститорите трябва да се подготвят – днешните ниски ставки няма да останат такива завинаги, а ефектът от реформата ще се усети пряко в доходността и ликвидността на имотите.

България днес изглежда като рай за собствениците на имоти – ниски разходи, умерен входен праг за придобиване и гъвкави опции при последваща продажба. Но умният инвеститор знае, че не може да гледа само настоящето.

„Въпросът е не дали, а кога ще има данъчна реформа“, подчертава д-р Калчев.