„Това е добре смазана машина, която не може да бъде имитирана от един човек, който иска да прави такъв бизнес.“

– д-р Щелян Калчев

Инвестицията в недвижими имоти рядко изглежда така, както я представят социалните мрежи – с лъскава снимка „преди и след“ и подразбиращо се лесни пари. В епизод на „Банкноти от имоти“ д-р Щелян Калчев разходи аудиторията през целия жизнен цикъл на една реална сделка тип fix and flip – от покупката на изоставен апартамент до нотариалното изповядване на продажбата – заедно с колегите си от екипа по ремонти Станислава Михайлова и Георги Стефанов.

Защо купуват точно този имот

Обектът, кръстен от екипа „Пирин“, е двустаен апартамент в блок ЕПК на улица Пирин в столичния квартал Бъкстон, на петия етаж от 14-етажна сграда. Купен е директно от собственици, без посредничество на брокер, след поредица от три анализа, които екипът прави при всяка сделка.

„Ние винаги правим три вида анализ. Първият анализ е технически анализ, за да видим как може да контролираме рисковете… Направихме си юридически анализ и си направихме финансов анализ“, обяснява д-р Калчев.

Финансовият анализ на практика определя цената, която инвеститорът е готов да плати:

„Той ни помогна да определим коя е инвестиционната стойност, а именно на колко пари на нас според спецификите и според това, което пазарът позволява да бъде продаден имот“, казва той. Проектът за интериора стартира още на етап предварителен договор – преди сделката да е финализирана при нотариус, защото, както обяснява екипът, инвеститорът „си сприра едни пари, които могат да работят за друг проект“.

От двустаен до тристаен: логиката зад преустройството

Апартаментът е реновиран основно – с премахване на всички довършителни настилки до бетон и тухла и преустроен от голям двустаен в тристаен, което на практика означава „реално загуба на квадратура огромна“, по думите на Стефанов. Реалната използваема квадратура е 90 кв. м, при това с разлика между официално записаната и реално измерената площ – проблем, характерен за старото строителство.

Ключово решение в проекта е обособяването на т.нар. „мастър бедрум“ – спалня със собствена баня и отделно мокро помещение за пералня, сушилня и складиране. Екипът съзнателно избягва прекалено индивидуализиран дизайн:

„И ако направиш нещо твърде специфично, ограничаваш. Сегментът, който ние сме избрали, е високата част на средния сегмент“, обяснява Стефанов. Затова цветовата палитра е универсална и в естествени тонове – „Универсални са. Модерни са, но не толкова, че след известно време вече да са и да не са актуални“ – а санитарията е на Grohe и Ideal Standard, марки, с които екипът работи трайно.

Старата рамка на терасния парапет е запазена и само третирана, вместо подменена – решение, продиктувано от предстоящото саниране на фасадата на блока, което екипът определя като основната слабост на този тип панелно строителство от старата ЕПК серия.

Ремонт от 4 месеца и половина: къде отиде времето

Обичайният срок за подобен основен ремонт е около три месеца. Реалният при „Пирин“ е 4 месеца и половина – „от ден едно, от денно откакто влязоха картачите, до момента, в който беше боядисан“. Забавянето идва от два фактора: коледно-новогодишните празници, които спират работата на майсторските бригади за седмици, и неблагоприятните зимни метеорологични условия, които не позволяват на мазилката и шпакловката да изсъхват в нормалните срокове.

„Просто си трябваше технологично време, за да се случи, без разбира се това нещо да влияе на качеството“, обяснява екипът.

Урокът за инвеститорите е директен: сроковете трябва да се калкулират реалистично, защото „срокът на ремонта може да се продължи, което има вероятност, в зависимост от това пазарът дали расте или спада, да навреди негативно на финансовите параметри на инвестицията“.

Грешки, буфер и реалната цена на ремонта

Никой ремонт не минава без дребни пропуски – мебелист, който не отчита точно размерите на кухнята и покрива част от контакт, или електрическо табло, преместено на неочаквано място, защото екипът не рискува да къртят носещи бетонни стени.

„Когато правите ремонт, не нарушавайте конструкцията. Ако имате някакви промени, задължително след консултация и писмено становище на инженер-конструктор“, предупреждава екипът.

Финансовата дисциплина е другият стълб на модела: буферът за непредвидени разходи е стандартно 10% от бюджета, като за начинаещи инвеститори препоръката е между 15 и 20%, „защото много често се пропускат разходи“.

Крайната сметка за ремонта е 55 000 евро преки разходи – без наем на офис, гориво, заплати и осигуровки на екипа, които се калкулират отделно. Апартаментът е изведен на пазара на цена 298 000 евро и след десетки огледи и няколко отхвърлени оферти (283 000, 285 000, 290 000 и 293 000 евро) е продаден за 295 000 евро  на българско семейство, купуващо частично със спестявания и ипотечен кредит.

Пазарът не е „гръмнал“

Продажбата отнема повече време от планираното, точно в период, в който според д-р Калчев „много хора казват, че всичко е гръмнало и видиш ли, балонът се бил спукал, няма купувачи“. Резултатът на този конкретен обект говори друго: десетки огледи, множество конкурентни оферти и финална цена, близка до първоначалната предвидена. „При нас работят цифрите“, казва екипът, обяснявайки защо изначално калкулират реалната пазарна стойност на имота, вместо да „го набичаме в небесата“.

Историята на апартамент „Пирин“ е показателен пример за това какво реално стои зад термина fix and flip в България: не бърза печалба, а координиран процес с доверени майстори, дисциплиниран бюджет и готовност да поемеш забавяне, без да правиш компромис с качеството.

Ако искате да следите подобни анализи на реални сделки с недвижими имоти – с контекст, цифри и стратегия, а не с излишен шум – абонирайте се за нюзлетъра на IMVESTIA.