„Следващите шест месеца ще е тест за това кой наистина разбира от пазара.”
– д-р Щелян Калчев

В новия епизод на „Докторе, кажи!” д-р Георги Янков и д-р Щелян Калчев разглеждат пазара на имоти в момент, в който макроикономическите данни изглеждат оптимистично, но сигналите на микрониво казват нещо по-различно – пазарът не пада, но става все по-взискателен.

Анализът тръгва от конкретни числа: кредити на домакинствата растат с 20,8%, депозитите с почти 20%, инфлацията за април достига 7,1% на годишна база, чуждестранните инвестиции скачат с 90%, а България е с най-ниска безработица в еврозоната. Но именно тук е парадоксът: средната лихва по жилищния кредит е около 2,5%, при инфлация над 7%, тоест реалната лихва е отрицателна. Инфлацията субсидира длъжника, не банката.

Ефектът на еврозоната не е само технически – има и психологическо измерение. Евровото мислене засилва сравнението с останалите европейски пазари и поддържа усещането за „европейска нормалност”, което изтласква купувача напред, докато числата все още го позволяват. Спестителят обаче губи: при депозитна лихва около 1% и инфлация 7%, банковото приложение показва същата сума, само че тя купува по-малко с всеки изминал ден.

Какво ще чуете в епизода?

✅ Защо инфлацията от 7,1% на практика субсидира ипотечния длъжник, а не банката

✅ Какво означава отрицателна реална лихва и кога работи в полза на купувача

✅ Защо Q1 2026 не е реалното Q1 на годината и кога тепърва ще видим истинските данни

✅ Как купувачите се върнаха след края на март и с каква активност

✅ Защо брой сделки ще пада, но цените не следват автоматично

✅ Каква е прогнозата за цените на жилищата в София до края на 2026 г.

✅ Откъде може да дойде „голям шамар”  и защо в момента то изглежда форс мажор

Какво ще научите от този епизод?

• Как да четете макроикономическите новини като свързана история, не като отделни заглавия
• Защо средната цена на квадратен метър крие повече, отколкото разкрива
• Как да разграничите инерция от реален пазарен сигнал при анализа на тримесечни данни
• Защо правилната формула не е „вземи кредит и печелиш”, а евтин кредит + устойчив доход + правилна цена + буфер
• Кои са жълтите лампи на пазара и защо трябва да ги следите преди да стигнат до червено
• Как да мислите стратегически в пазар на селекция, не на еуфория

Гледайте новия епизод на „Докторе, кажи!” ТУК!

Нов епизод – всеки втори петък от 17:00 ч.