“Не е просто да погледнеш някакви данни – трябва да ги анализираш много внимателно.“
– д-р Георги Янков

Краят на 2025 г. отново отприщи вълна от обобщения за пазара на имоти. В публичното пространство той беше редувано описван като „прегрял“, „на ръба“ или „пред срив“ – диагнози, поставяни бързо и често без доказателства. Липсваше едно ключово нещо: хладен прочит на данните и връзките между тях.

Именно оттам тръгва този анализ в „Докторе, кажи“. Не от заглавията и усещанията, а от числата – разрешения за строеж, започнато и завършено строителство, ипотеки, доходи и депозити. Защото пазарът на имоти рядко се движи така, както изглежда на повърхността. А когато фактите се подредят, картината често се оказва различна от шумните прогнози.

Разрешенията за строеж: повече сгради, по-малко жилища

През първите три тримесечия на 2025 г. в София броят на издадените разрешения за строеж за жилищни сгради нараства с 9,2% спрямо същия период на 2024 г. В същото време разрешенията за брой жилища спадат с 5,4%, а разгънатата застроена площ остава относително балансирана с ръст от 4,3%. Това означава по-малко жилища в по-големи като обем проекти – стратегическа промяна, а не масово увеличение на предлагането.

Д-р Георги Янков уточнява защо този показател често се надценява, като подчертава:
„Разрешението за строеж буквално може да не означава нищо, ако не разгледаме започнатото строителство.“

Започнатото строителство показва реалното забавяне

Когато погледът се насочи към започнатото строителство, оптимистичният разказ за „строителен бум“ се разпада. През първото тримесечие на 2025 г. започнатите жилищни сгради са с 14,8% по-малко спрямо първото тримесечие на 2024 г., а броят на започнатите жилища спада с цели 60%. РЗП намалява с 53%. И макар през третото тримесечие да се отчита частично възстановяване, общата картина за годината остава ясно охладена.

Тази разлика между усещания и факти д-р Янков формулира директно, като казва:
„На повърхността всички говорят за презастрояване, за нови бумове и така нататък, а всъщност виждаме, че започнатите сгради и жилища са надолу.“

Въведените в експлоатация имоти: изходът на пазара се ускорява

Докато входът на пазара се забавя, изходът през 2025 г. се ускорява осезаемо. В първите три тримесечия на годината въведените в експлоатация жилищни сгради са с 86% повече спрямо 2024 г., а броят на жилищата с Акт 16 нараства с приблизително 140% – от около 2 600 до над 6 200 жилища. Това е готова продукция, която тепърва ще оказва натиск върху пазара – особено в сегмента на наемите.

Д-р Янков описва този момент като ключов етап от цикъла, отбелязвайки:
„Ако новото строителство е входът на пазара, то въведените в експлоатация сгради са изходът.“

Ипотеки, доходи и депозити: защо търсенето не е безусловно

През 2025 г. броят на договорните ипотеки нараства средно с около 14% спрямо 2024 г., а доходите в България растат с приблизително 12,5% за първите три тримесечия. Паралелно с това обаче депозитите в банковата система се увеличават устойчиво – с над 11% на годишна база във всяко тримесечие. Само за последните седем тримесечия в банките влизат 14,7 млрд. лева нови депозити.

Този детайл често остава извън публичния фокус, както подчертава д-р Янков, когато споделя:
„В банките са влезли четиринадесет цяло и седем милиарда в депозити за последните седем тримесечия.“

Числата на 2025 г. като ориентир, не като заплаха

Данните за изминалата година не говорят за срив, а за пренастройване. По-малко започнати проекти, повече завършени имоти и значителен обем капитал, останал в депозити, очертават пазар на изчакване, а не на паника.

Както подчертава д-р Георги Янков, стойността е в анализа, не в изолираните числа. В имотите най-скъпите грешки се правят не в момент на спад, а в момент на шум, когато решенията се взимат по усещане, вместо по данни.

2025 г. не беше година на крайности, а на филтър. И този филтър ясно показа едно: пазарът продължава напред, но само за онези, които умеят да го четат.