„Живееш там, където ти е кеф. Инвестираш там, където сметките излизат.“ 

д-р Георги Янков

Пазарът на имоти в България е пълен с мнения, прогнози и страхове.
Едни казват, че цените ще растат безкрайно, други – че предстои срив.
Истината, както често се случва, е по средата.
В новия епизод на „Докторе, кажи!“ д-р Георги Янков систематизира опита си в 7+1 практични правила, които всеки купувач трябва да знае, преди да направи своята най-голяма инвестиция.

1. Ясната цел – дом или инвестиция

Първата и най-важна стъпка е да знаете защо купувате.
Много хора се опитват да съчетаят уют и доходност в един имот – и точно там грешат.

„Купуваш първо жилище? Не го мисли като хибрид между дом и инвестиция.“

Д-р Янков дава пример с хора, които купуват апартамент „уж за живеене“, но избират го според възвръщаемостта от наем. Резултатът – нито комфорт, нито добра доходност.
Домът е място, където се събуждаш с удоволствие. Инвестицията е актив, който трябва да работи за теб – независимо дали го харесваш или не.
Смесиш ли ги, губиш и двата ефекта: от емоцията и от сметката.

2.Времето – вашият съюзник, не враг

Една от най-честите грешки на купувачите е да гледат на имота като на краткосрочна сделка.
В епизода д-р Янков подчертава, че времевият хоризонт определя резултата повече от всичко друго. Ако планирате да задържите имота под три години – това вече е спекулативен ход, който изисква отличен тайминг и готовност за риск.
При период от 3 до 7 години имате гъвкавост – можете да изчакате подходящ момент за продажба или да преминете към отдаване под наем.
А когато мислите в над 7-годишен цикъл, вече сте инвеститор, а не купувач – имотът ви има време да поскъпне, дори и пазарът временно да се охлади.

Търпението тук не е пасивност, а стратегия. 

3. Финансовата рамка – спокойствието започва от сметките

Преди да се влюбите в имота, трябва да се влюбите в числата.
Д-р Янков беше категоричен, че финансовата дисциплина е най-важният инструмент за сигурност, особено в периоди на растящи лихви.

„Хората мислят колко най-много могат да вземат от банката, вместо колко могат да плащат спокойно.“

Той посочи няколко конкретни параметъра, които могат да служат като ориентир:
месечната вноска да не надхвърля 30% от сигурния доход, да има буфер от поне 3 до 6 месечни разхода, и винаги да се прави стрес тест при увеличение на лихвата с поне 1–1.5%.

Тези принципи не са ограничения, а защита. Те ви дават спокойствието, че дори при колебание на пазара няма да бъдете принудени да продавате.

4. Локацията – пазар в пазара

Една от най-честите заблуди на купувачите е, че „София расте, следователно цените ще растат навсякъде“. В епизода д-р Янков ясно обяснява, че няма единен пазар, а множество малки микропазари, които се развиват различно.
Някои квартали имат силен потенциал за поскъпване заради нови булеварди, метро или училища, докато други вече са достигнали тавана си.
Купувачите често гледат назад – „този район винаги е бил скъп“ – вместо напред – „тук предстоят нови инвестиции“.

Истинският инвеститор избира локация с бъдеще, не такава с минало.
А за купувачите на дом – важно е мястото да е удобно за ежедневието, а не „модно“.

5. Поведението – стратегия, не емоция

Пазарът се движи не само от икономически фактори, но и от човешка психология.
В епизода д-р Георги Янков коментира как страхът и нетърпението често подменят разума: след всяко заглавие за „спад на цените“ купувачите замръзват, а при първата новина за „нов ръст“ се втурват без план.

„Има разлика между бързо и прибързано. Едното е стратегия, другото е импулс.“ – коментира д-р Янков.

Тази разлика често решава дали една сделка ще е печеливша или прибързана грешка.
Разумният купувач не се влияе от ежедневния шум, а следва собствен темп – проверява, анализира, действа навреме.

6. Доверието – проверете човека, не само имота

Доверието в строителя или инвеститора често се подценява, но то е решаващо за успешна сделка.
В разговора д-р Янков посочи, че купувачите обикновено се фокусират върху фасадата и рекламата, вместо върху хората зад проекта.
Преди да подпишете, проверете историята на компанията – има ли завършени обекти, какви са отзивите, и най-вече – дали комуникира открито.
Надеждният строител няма нужда да обещава, защото може да покаже.

Тази проверка отнема няколко часа, но може да ви спести години проблеми.

7. Филтрирайте шума – не вярвайте на заглавията

В епизода д-р Янков обръща специално внимание на начина, по който новините влияят на пазара – често повече от реалните икономически данни.
Когато медиите говорят за „спад на цените“, хората спират да купуват; когато заглавията обявят „нов бум“, се появяват панически покупки.

„Истинското предизвикателство не е да намерим информация. Предизвикателството е да се научим да игнорираме грешната.“ отбеляза д-р Янков.

Новините продават емоция, не стратегия.
Инвеститорите, които успяват дългосрочно, се доверяват на анализи, а не на сензации.
Пазарът не е това, което пише в заглавията – той е резултат от вашите цели, ресурси и времеви хоризонт.

Бонус: Купувай, когато си готов, не когато медиите крещят

Всеки пазар има върхове и спадове, но зрелият купувач не гони момента — той гони стратегията.
Д-р Георги Янков завършва разговора с послание, което звучи просто, но съдържа цялата философия на осъзнатото решение:

„Купувай, когато си готов, не когато медиите крещят.“

Перфектният момент не съществува, но добрият план – да.
Ако знаете защо купувате, имате ясна финансова рамка и реалистичен хоризонт, тогава пазарът не може да ви изненада.
Най-добрият момент не е днес или утре – той е тогава, когато вие сте подготвени.