Здравейте! Следващите редове са част от мой научен труд (аз съм докторант в катедра „Недвижима собственост“ в УНСС). Споделям го с вас, защото съм непоколебимо убеден, че без стратегия, всеки инвеститор е обречен на бавна и мъчителна професионална гибел. Без ясни цели и план за тяхното изпълнение настъпва хаос, и се лишаваме от устойчиво развитие. Крадем време и внимание от себе си, и близките, стреляме в тъмното без посока и се движим по ръба на скала в тъмна нощ…с препаска на очите. Въпреки по-научният стил на статията ми, от нея лесно ще разберете какво е инвестиционна стратегия и защо е важна за всеки начинаещ инвеститор в имоти, който иска да успее. Отделете ѝ време и ако има нещо неясно, питайте като коментар отдолу.
Благодаря ви,
Щелян Калчев
Очакваната възвръщаемост вероятно е най-важният критерий, който се взема под внимание при избор на инвестиционно решение[1]. Практиката в България показва, че мажоритарната част от инвеститорите базират своите очаквания върху ограничена и субективна информация, вместо да заложат на исторически данни, финансови и мениджмънт теории, и експертен съвет. В резултат на това пълният потенциал на инвестиционното средство не е достигнат, което автоматично понижава процента на възвръщаемост спрямо разхода за придобиване и ощетява субекта. Въпреки че възвръщаемостта е очакваната от вложителя положителна или отрицателна отплата на инвестиция или портфолио от инвестиции, която се базира на концепцията за вероятността и обикновено не е гарантирана, а само предполагаема, е необходимо да се отбележи, че съществуват начини за минимизиране на риска и максимизиране на печалбата. За нуждите на най-ефективното вложение на даден ресурс и постигане на оптимална възвръщаемост, при добре премерен риск, е нужно да се създаде модел на процес, където да се определят ясни цели, да се изгради адекватна стратегия, която да се приложи в действие и нейните резултати да бъдат анализирани, контролирани и подобрени в при нужда. Нужно е избор на инвестиционна стратегия.
Необходимо е да се въведе специализирана дефиниция на термина „инвестиционна стратегия за капиталовложение в недвижими имоти“ (накратко инвестиционна стратегия). Тя може да бъде обобщена по следния начин: набор от правила, поведения и процедури, създадени да направляват действията на инвеститор, индивидуален или институционален, в стремежа му да постигне предварително зададените критични цели. Стратегията е съобразена напълно в кореспонденция на инвеститора с личните потребности, убеждения, преференции и очаквания, достъпът му до паричен, стоков и производителен капитал, ноу-хау, времеви ресурси, особеностите на социалната, демографска и икономическа среда, в това число и пазара на имоти, възприятия за възвръщаемост, ниво на толерантност към риск, времеви хоризонт на инвестицията, тенденции и прогнози, културно-социални фактори и други.
Целта на инвестиционната стратегия е да увеличи постъпленията от наем и общата възвръщаемост, да намали тяхното непостоянство във времето, да подсигури положителен паричен поток в трудни икономически времена, да подсигури ефективна изходна позиция при ликвидиране на актива или портфолиото от активи. Адекватно подбраната стратегия е безценна за инвеститора в имоти. Тя използва силните страни на субекта, за да се възползва от възможностите на пазара. Помага за трансформиране на слабите страни в силни или предпазва от заплахите на външната среда.
Стратегията осигурява фокус, елиминира загубата на време и пари в проучването на всевъзможни предложения, които циркулират в публичното пространство. Стратегията дефинира успеха в конкретни цифри и предоставя ключови индикатори на продуктивност, които позволяват проследяване на всички процеси и техните резултати. Инвестиционната политика предлага варианти за корекция в случай на разлика между план и реалност. Същевременно подсигурява възможността за гъвкавост и подлежи на промени. Следването на конкретна стратегия в дългосрочен план е индикатор за стабилност, което е условие за привличане на качествени партньори и клиенти. Също така натрупването на опит от регулярно инвестиране под конкретна форма превръща инвеститорът в експерт, фактор в нишата и му подсигурява стратегическо позициониране, характерно за значим участник на пазара. Крайната цел на инвестиционната стратегия е да гарантира сигурно бъдеще и финансова свобода на субекта, както и на ценните му/ѝ хора.
[1] Ilmanen, A., Expected Returns on Major Asset Classes, Wiley & CFA Institute, 2012, p.1
