Спестил си някаква сума пари от заплата, закуски, странични доходи или националната лотария, и се чудиш какво да правиш с тях, за да не ги “изяде инфлацията” или да ги похарчиш “за глупости”? Покупката на инвестиционен имот e много добра опция за влагане на тези средства. За такъв се счита всяка недвижимост, която е закупена с цел печалба (като възвръщаемост от инвестицията), независимо дали е от наем, препродажба или и двете.

 

Причините да вложиш пари в инестиционен имот са много. Ето някои от тях: регулярен доход от наем (при дългосрочна стратегия), възможност за печалба при препродажба с или без ремонт (при крактосрочна стратегия), покачване на стойността във времето, физически актив под твой контрол, възможност да влияеш на възвращаемостта или цената при препродажба, защита от инфлацията, можеш да го купиш със заемни средства и по този начин използваш “лостов механизъм”, както и много други. Но преди да започнеш процеса на търсене, обърни внимание на следното нещо:

 

“Финансиране”-то.

 

Тук имаш два ключови въпроса.

Първо: Какъв е бюджетът ти?

Второ: Как ще финансираш покупката?

 

Фатална грешка би било да правиш като инвеститорите-аматьори. Тръгват да гледат оферти на пазара, без да знаят могат ли да си ги позволят. Надяват се, че ще харесат нещо и после ще намерят пари за покупката. Мислят си, че могат да отделят определена сума за сделката (често на база усещане или стара информация), но понякога остават много изненадани след разговор с банката или като си направят подробната сметка. Знам, че звучи невероятно, но все още има такива хора, които започват процеса наобратно, бързо се давят в дълбокото блато на пишман-инвеститорите и развяват белия флаг.

 

Какъв е бюджетът ти?

Колко пари ще похарчиш за инвестиционен имот? Колко можеш да си позволиш?

 

Единият ти вариант е да видиш каква е максималната сума, която ще получиш за финансиране от банка или частен заемодател. Отиди в няколко банкови институции и обясни каква е целта ти. Те ще ти направят обследване и ще ти кажат каква е най-високата сума, която ще ти отпуснат. Размера й зависи от големината на доходите ти, други твои заеми, кредитната ти история, надежността на работодателя ти или източника на приходи, възраст, семейно положение, вид на имота и много други. Проверката им прилича малко на явяване пред военна комисия (за тези, които са служили в армията)- ще погледнат навсякъде J, но не се плаши. Това ще ти даде ясна представа какви са възможностите ти.

 

Втората ти опция е да решиш уравнението по обратен начин. Това значи, че трябва да имаш поне бегла идея кога ти имаш нужда от парите (в следващите месеци или за пенсиониране/образованието на децата), колко искаш да спечелиш и за какъв срок (100 лв на месец дълги години или 5000 лв за няколко месеца), колко време си готов да посветиш на каузата (пасивен или активен инвеститор ще си) и тн. Определи ясно целта си и на база на това създай план, който ти описва стъпка по стъпка следващите дейности.

 

Нека да видим пример с покупка на имот за дългосрочно отдаване. Искаш да купиш апартамент, който да бъде изплатен от наематели и един ден да го оставиш на децата си. Тук трябва да разбереш какъв да е имота (населено място, тип, вид, големина, цена), така че след като от месечния наем приспаднеш разходите за поддръжка, данъци/такси и вноската по кредита, да си в най-лошия случай 0 на 0 (НИКОГА не купувай имот за под наем, от който си на загуба всеки месец). Когато си наясно колко струва такъв имот, бъди креативен и намери начини за финансирането му. Как ли? Продължавай да четеш надолу.

 

 

Как ще финансираш покупката на инвестиционен имот?

Ако си като повечето хора, които не са спестили цялата сума за покупка на имот, трябва да си подсигуриш финансирането чрез заемни средства. За целта можеш да разчиташ на банков заем или пари от трети лица. Банките най-често отпускат ипотечен кредит, който обезпечаваш с имотa. Моментът е изгоден за теглене на такъв заем, защото лихвените нива са около 2.7-3.2% годишно (това не е ГПР*), банките искат да дават пари и изискванията са по-леки от преди години. Друг вариант ти е потребителския кредит, но не го препоръчвам като основен избор за финансиране на покупката с цел отдаване под наем. Причината, общо казано, е в по-високата цена на паричния ресурс, който е с 5-5.5% годишна лихва (това също не е ГПР), както и по-краткия срок за изплащане. Този кредит е вариант, ако купуваш със спекулативна цел и ще продадеш в следващите 3-4 месеца.

 

Пари назаем можеш да вземеш, както от приятели и роднини, така и от инвеститори, които търсят доходност на спестяванията си чрез финансиране на чужди идеи. Ако не разчиташ на приятелска услуга, тогава се подготви да предложиш 10-12% годишна лихва в замяна на средствата от инвеститор, като ще трябва да предложиш различни гаранции, които да намалят риска за заемодателя ти. Не забравяй, че е от ключово значение да докажеш на замодателя ти, че купуваш имота на подпазарна цена (поне 10-15%), за да е спокоен, че има буфер и успешна екзит стратегия при провал.

 

В двата случая трябва да проучиш всички условия, както и да обърнеш специално внимание на “дребния шрифт”, където може да се крият много подводни камъни. Аз бих ти препоръчал да се обърнеш към кредитен консултант или близък приятел банков служител, който да сравни всички оферти и да ти направи финална сметка колко всъщност ще ти струва да вземеш заема. Необходим ти е и брокер, който да те напътства в джунглата на имотния пазар и да ти предложи добри оферти. Адвокатът е задължителен, освен ако не ти пука дали ще загубиш парите си.

 

Когато си готов с отговора на двата въпроса, започни да търсиш желания инвестиционен имот. Чака те дълъг и вълнуващ път, но поне първата крачка е направена. А както знаем, всяко голямо пътуване започва с една малка крачка. Успех!

 

П.С. Ще се радвам да коментираш статията, да задаваш въпроси, да даваш идеи за други материали или просто да я споделиш с твои приятели. Аз чета ВСИЧКИ коментари.

 

Щелян Калчев

 

*ГПР- годишен процент на разходите.